Агентство недвижимости "Милдом". Поиск жилой и коммерческой недвижимости в Воскресенске. Поможем снять или купить, продать или сдать квартиры, дома и не только!
Звоните, мы работаем круглосуточно Оставьте заявку и мы перезвоним

Новости

Добросовестный покупатель должен быть защищен
30/01/2018
Безопасность сделки – это краеугольный камень рынка недвижимости, о который многие участники данного рынка порой запинаются. Недавно Институт налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ совместно с ГК «БЕСТ-Недвижимость» провел круглый стол на тему «Юридическая чистота: миф или реальность». В мероприятии приняли участие представители агентств недвижимости, законодательных органов власти, Росреестра, нотариата, ЗАГСа, МВД, юридических и страховых компаний, кредитных организаций.

Тема круглого стола была обусловлена тем, что обеспечение безопасности приобретения недвижимости остаётся, как и прежде, нерешённой задачей, хотя рынку недвижимости в России более четверти века. И участники круглого стола попытались ответить на вопрос: можно ли в реалиях действующего законодательства осуществить полноценную юридическую экспертизу и оградить покупателя от всевозможных рисков на все 100%?

— Никто не может на 100% гарантировать, что сделка в суде не будет оспорена, — отметил президент группы компаний «БЕСТ-недвижимость» Григорий Полторак. – А все почему? Потому что наши законы очень противоречивы. С одной стороны, вы должны проявить осмотрительность, а с другой стороны, закон запрещает входить в частную жизнь продавца, проверяя его самого или квартиру. Вот и приходится узнавать о квартире и ее обитателях разными способами, искать обходные пути. Но без этого нельзя. Мы же не может предложить клиенту кота в мешке.

О том, как эта проблема решается за рубежом, рассказала исполнительный директор Фонда «Институт экономики города», директор направления «Рынок недвижимости» Татьяна Полиди. По ее словам, в зарубежных странах системы Торренса (государственной регистрации сделок) получение свидетельства подтверждает полную легитимность сделки. При этом в ряде стран существуют фонды самострахования, которые формируются из оплаты за регистрацию сделок. По мнению Т. Полиди, в России необходимо дополнить закон о регистрации финансовым механизмом защиты потребителя. Анализ показал, что вероятность признания сделки недействительной – всего 0,036%. Для квартиры в 5 млн рублей плата в фонд самострахования составляла бы лишь 1800 рублей. Свое выступление Татьяна Полиди завершила предложением сформировать централизованный фонд возмещения ущерба, который бы покрывал расходы, связанные с риском признания сделок недействительными.

Но пока такого фонда нет, историю квартиры нужно тщательно проверять. «И к сопровождению сделки нужно привлекать дополнительных специалистов, — отметила в своем выступлении юрист компании «Юридическое бюро» Надежда Метелица. – Нужно, чтобы юрист сделал полный анализ ситуации. Очень важно развивать правовое сознание населения и закладывать в бюджет сделки расходы на профессиональную юридическую помощь. Сегодня очень высоки риски, связанные с банкротством, в том числе банкротством физических лиц».

Аналогичной точки зрения придерживается и президент АН «Релайт-недвижимость», вице-президент РГР Олег Самойлов. Он считает, компания должна предоставлять клиенту письменный отчет по проверенной квартире. Только такой документ, за подписью руководителя компании и заверенный печатью, поможет покупателю в суде. Иначе его вряд ли признают добросовестным приобретателем. Но все же полное спокойствие сторонам сделки, по его мнению, может предоставить только страховой полис.

Но нередко участники рынка скептически относятся к страхованию титула. Они говорят, что страховые компании тоже не очень любят выплачивать деньги. «Такое мнение бытует как в рядах риэлторов, так и их клиентов, — отметила директор по продажам СК «Согласие» Олеся Бухтоярова. – Но оно, я считаю, в корне неверное. Понятно, что выплачивать никто не любит, поэтому сначала юристы страховой компании долго бьются в судах, чтоб отстоять застрахованную недвижимость. Но если этого не получается, то компания выплачивает рыночную стоимость квартиры в полном объеме».

Начальник методического отдела Федеральной нотариальной палаты Александр Сагин отметил, что нотариусы и риэлторы не конкуренты, и совместная работа была бы более эффективна. Спикер подчеркнул, что именно нотариальное удостоверение является обеспечением законности сделки. Никто не гарантирует полную защиту, но многие задачи успешно решаются нотариусами, например, проверка дееспособности.

Позицию Росреестра озвучила начальник отдела координации и анализа деятельности в учетно-регистрационной сфере Управления Росреестра по Москве Яна Фалалеева, которая предложила унифицировать формы протоколов сделок и объединить усилия риэлторов, юристов, нотариусов и регистраторов, а также механизм делегирования ответственности.

В процессе работы круглого стола были высказаны следующие предложения:

— по аналогии со сделкой в нотариальной форме, при совершении сделки в простой письменной форме возложить на сотрудников, принимающих документы по сделке к государственной регистрации, уточнять намерения сторон и разъяснять им последствия совершаемых действий;

— рассмотреть возможность официального/законного запроса и получения доступа к информации, имеющей существенное значение для обеспечения юридической экспертизы приобретаемого объекта;

— создание единого государственного страхового фонда либо системы коммерческого страхования титульных рисков по единым тарифам (по типу ОСАГО);

— создание общедоступного реестра займов граждан РФ для снижения рисков, связанных с банкротством физического лица;

— произвести изъятие последствий применения статьи 177 ГК РФ для сделок, совершаемых в нотариальной форме, и возложить на нотариуса ответственность в случае признания их недействительными;

— ввести ответственность родителей при нарушении требований законодательства, связанных с использованием материнского капитала при приобретении недвижимости.

Но так как сами участники круглого стола решить их не могут, то все сформулированные предложения были переданы депутату Государственной думы, первому заместителю Председателя Комитета ГД по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Александру Сидякину, который принимал участие в работе данного мероприятия. Он отметил, что данные вопросы действительно назрели, и их нужно незамедлительно решать. Со своей стороны, он пообещал участникам рынка недвижимости всяческую помощь и поддержку.

Что ж, как говорится, вода камень точит. Если подобные встречи будут более частыми, то, надеюсь, народные избранники позаботятся о том, чтобы риски при покупке недвижимости были сведены к минимуму, и добросовестный приобретатель, даже если он попадает в суд, то не выселялся бы из купленной им квартиры.
Путин увидел возможности для дальнейшего снижения ипотечных ставок
29/01/2018
Президент России Владимир Путин заявил, что ставки по ипотеке должны и дальше снижаться. Возможность для этого обеспечивает рекордно низкая инфляция.

«Рекордно низкая инфляция дает возможность продолжить снижение ставок по ипотеке», –– сказал российский лидер.

В декабре портал iz.ru сообщал, что в ставки по ипотеке в России достигли исторического минимума, опустившись ниже 10%.

Помимо этого, в январе правительство РФ утвердило правила по субсидированию ставки по ипотеке до 6% при рождении второго или третьего ребенка у заемщиков. Программа коснется покупателей жилья на первичном рынке и желающих рефинансировать старый кредит.
Дарственная или завещание: когда что выбрать
27/01/2018
Часто люди сталкиваются с проблемой, как лучше распорядиться своим имуществом, что выбрать – договор дарения или завещание. Пытаемся разобраться в том, какие нюансы стоит учитывать при таком выборе.

Начнем с базовых сведений, чтобы сразу стало понятно, чем дарственная (правильное название – договор дарения) отличается от завещания. Увы, уровень правовой грамотности россиян таков, что многие не видят никакой разницы, а следовательно, и не понимают последствий принятого решения.

ВОПРОСЫ ТЕОРИИ

Итак, при заключении договора дарения право собственности переходит к одаряемому сразу после того, как состоялась государственная регистрация перехода права. С этого момента он становится собственником имущества, на него переходит обязанность по его содержанию, а также право дальнейшего распоряжения этим имуществом.

При получении имущества по наследству право собственности переходит только после смерти наследодателя. При этом наследник должен в течение шести месяцев обратиться к нотариусу и оформить принятие наследства.

Таким образом, определяющим фактором является цель заключения договора – с ней-то и необходимо определиться вначале. Если сделка направлена на немедленное отчуждение объекта – это, несомненно, дарение. Если воля собственника направлена на переход имущества в будущем конкретным лицам – это можно оформить завещанием.

ОБРАТНЫЙ ХОД

«И завещание, и договор дарения – это сделки, – разъясняет президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Петр Герасименко. – Но в первом случае это сделка односторонняя, а во втором – двусторонняя или даже многосторонняя».

Это означает, что завещатель в любое время, не согласовывая с наследниками, не уведомляя их и вообще никого не уведомляя, вправе завещание изменить или отменить, причем неоднократно. И, кстати, совсем необязательно у того же нотариуса, у которого было составлено первое завещание. «Все завещания находятся в единой базе нотариусов, и они не пропадут, даже если куда-то денется экземпляр, который находится на руках у завещателя. Эта система работает в России уже пять лет», – напоминает Петр Герасименко.

Кроме того, не отменяя завещания, завещатель может и подарить свою квартиру (а также любое другое имущество), и тогда наследникам просто нечего будет наследовать.

Отмечаем: для наследодателя завещание ни в коем случае не опасно, так как свое волеизъявление он всегда вправе изменить. Для наследников же это момент иногда очень тонкий и более чем нервный: кто ж его знает, каковы условия последнего из подписанных завещаний и не пришла ли в голову блажь пожилому человеку. Особенно если он одинок и завещание пишет на имя неродных ему людей.

Оформив договор дарения, даритель теряет все права, которые он передал одаряемому, в том числе и право проживания, что очень актуально в том случае, когда предметом дарения выступает единственное жилье дарителя.

Сделка в данном случае безвозмездная, и никакое встречное обязательство в таком договоре не может быть прописано, в том числе и нематериальное. То есть ни право проживания, ни, например, обязанность ухода за больным человеком в договоре дарения содержаться не могут (для этого существует другая форма сделки – пожизненная рента).

Отдельно может быть заключен договор безвозмездного права пользования, но только с согласия одаряемого, который, как ни цинично это прозвучит, уже ничего никому не должен. Но даже если он любящий внук и согласился на заключение такого договора, то данное положение не будет автоматически распространяться на следующих собственников, по крайней мере судебная практика четкого и ясного ответа на этот вопрос не дает. Так что, когда любящий внук захочет квартиру продать, он продаст ее не вместе с проживающим там дедушкой, а без него.

ДЕНЬГИ, ПОШЛИНЫ, НАЛОГИ

При этом необходимо учитывать, что от уплаты налога при дарении освобождаются только сделки между близкими родственниками (дети, супруг, родители, бабушки, дедушки, братья, сестры). Имущество же, полученное в порядке наследования, налогом не облагается.

Петр Герасименко отмечает, что затраты при дарении и завещании сопоставимы. Только при завещании получается отложенная оплата, которую предстоит сделать наследнику перед вступлением в наследство.

Нотариальное заверение обязательно для завещания, а вот при договоре дарения возможна простая письменная форма. Однако, если дарится не квартира целиком, а только доля в ней, закон уже обязывает нотариально заверить такую сделку.

Кстати, госпошлина за регистрацию договора дарения составит 2000 руб.

Завещателю услуги нотариуса обходятся в величину тарифа на заверение документа – 1500 руб. Для тех же, кто вступает в наследство, все немного серьезнее: наследники первой очереди заплатят 0,3% от стоимости наследуемого имущества (но не более 100 тыс. руб.), все другие – 0,6% (но не более 1 млн руб.). Еще 4500 руб. за каждый объект недвижимости составляет «плата за оказание услуг правового и технического характера».

При дарении супруги, дети и внуки, даже с нотариальным заверением, должны заплатить всего 15-20 тыс. руб. Основные расходы падают на одаряемого, который не является близким родственником. Ему придется заплатить НДФЛ в размере 13% от кадастровой стоимости, которая сегодня практически составляет рыночную. Это даже для однокомнатной квартиры в Петербурге будет около 0,5 млн руб. Поэтому такие варианты встречаются крайне редко. Это примерно то же самое, что принять в дар или унаследовать (в данном случае – все равно) квартиру, находящуюся в залоге и совсем недавно приобретенную в ипотеку.

ЖИЗНЕННЫЕ КОЛЛИЗИИ

При заключении договора дарения можно определить, что в случае смерти одаряемого раньше дарителя (то есть если сын или внук умрет раньше отца или дедушки) договор может быть отменен и имущество возвращается к дарителю. Этот пункт часто не включается в «дарственную» – во-первых, потому что о такой возможности люди просто не знают, во-вторых же, из суеверия, даже и в тех случаях, когда даритель и одаряемый примерно одного возраста, например, муж и жена. Это чревато тем, что квартира просто-напросто достанется наследникам одаряемого (а всего существует семь степеней родства) или же отойдет государству, если тот круглый сирота из детского дома.

Данный пункт никак не мешает одаряемому распоряжаться имуществом, и, если он сначала квартиру продаст, а потом умрет раньше дарителя, возвращать будет нечего: у квартиры уже другой собственник.

Разберем небанальную ситуацию, когда владелец объекта недвижимости одновременно обращается к двум способам распоряжения имуществом – и дарственной, и завещанию. Естественно, речь в данном случае пойдет о сделках с долями.

Итак, муж и жена, у него дочь от первого брака. Супруге было бы лучше получить квартиру в дар, но супруг остается без ничего. Если делать завещание, то дочь его может оспорить, а если люди совсем немолодые, то жена, достигнув пенсионного возраста, будет иметь уже и законное право на обязательную долю в наследстве. Поэтому наиболее разумным вариантом остается такой: половину квартиры супруг супруге дарит, а вторую половину – завещает.

СУДЕБНЫЕ ПЕРСПЕКТИВЫ

Бытует миф, что договор дарения оспорить в суде гораздо сложнее, чем завещание. На самом деле основания абсолютно одинаковые, причины должны быть очень веские: недееспособность дарителя на момент сделки или же совершение этой сделки под воздействием угроз или насилия.

«Любую сделку, а договор дарения – это тоже сделка, хотя и безвозмездная, нельзя, конечно, оспорить на основании того, что кто-то передумал. Должны быть серьезные причины, и закон дает их исчерпывающий перечень», – отмечает руководитель адвокатской консультации «Юринформ-Центр» Марьяна Баларева.

Возможно, оспорить завещание кажется легко из-за того, что такие попытки происходят гораздо чаще. Но тут нет ничего удивительного: есть довольно внушительный список наследников по закону (несовершеннолетние, недееспособные и пр.), так что и поводов для судебных разбирательств априори больше.

Кроме того, напоминает Марьяна Баларева, есть такое понятие, как недостойные наследники, и эта норма еще добавляет нюансов и поводов.

НЕКОТОРЫЕ БАНАЛЬНОСТИ

В общем, так: при дарении больше защищен одаряемый, при завещании – наследодатель. Еще несколько прописных истин на финал.

Дарителю, которому есть где жить и который дарит не единственную свою квартиру, бояться нечего – подарил и спишь спокойно, никаких эмоций.

Если вы решили написать завещание и поделить свое наследство в равных долях между своими детьми – вы странный человек, ведь они получат поровну и без завещания, просто в силу закона.

А вот если цель оставить кого-то из близких родственников без наследства, то надо дарить – тому, кто наследства заслуживает больше. Дареное – уже не делится.

И еще: юристы категорически не советуют использовать договор дарения в качестве прикрытия, или «подставки», как говорили в 90-е годы, при расселении коммуналок. Это притворная сделка, и пострадать в итоге могут обе стороны.
В России для молодых семей предлагают отменить первоначальный взнос по ипотеке
25/01/2018
В России для молодых семей могут отменить первоначальный взнос при получении ипотечного кредита. С такой инициативой выступил Молодёжный парламент при Госдуме, сообщила RT его председатель Мария Воропаева.

«Чтобы сегодня вступить в программу обеспечения жильём молодых семей и получить ипотеку в банке, нужно иметь не менее 30% собственных средств от суммы кредита. То есть проблема в том, что такие условия затрудняют участие в программе, даже если доход достаточный для получения займа. А если разработать такие поправки, что молодая семья сможет получать ипотеку без первоначального взноса, многие семьи получат возможность быстро улучшить свои жилищные условия», — сказала Воропаева.

Она добавила, что в случае реализации идеи сумма первоначального взноса может либо распределяться между ежемесячными платежами, либо компенсироваться за счёт соответствующего повышения процентной ставки по кредиту.

«Мы понимаем, что если убираем, к примеру, 1,5 млн рублей первоначального взноса, то мы не можем его просто отменить. Но при этом молодая семья сможет позволить себе платить увеличенный ежемесячный платёж, а не ждать три года, чтобы накопить вступительную сумму. На такое послабление должны иметь право семьи, где возраст супругов 18—35 лет», — заявила председатель Молодёжного парламента.

Инициатива заложена в проект резолюции круглого стола, который пройдёт 25 января в нижней палате при участии комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, а также представителей государственных органов и ведущих банков. Принятый документ планируется направить в правительство России, Госдуму и региональные органы власти.

Актуальность проблемы получения жилья среди молодёжи отметил председатель комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.

«Когда речь идёт о жилье, одна из групп, максимально заинтересованная в доступности жилья и создании условий для качественного проживания, — это, конечно же, молодёжь. Молодые люди начинают взрослую жизнь: получают профессию, переезжают в разные города, создают семьи. Поэтому жилищная проблема молодых людей стоит наиболее остро», — пояснил Николаев RT.

Ранее общественники предложили Госдуме освободить молодые семьи от налога на недвижимость.
Сумму налогового вычета можно… удвоить
22/01/2018
Налоговый Кодекс РФ разрешает гражданам, кто покупает квартиры, вернуть часть средств, перечисленных ранее государству в виде налога. Но, помимо покупки квартиры на вторичном рынке, налоговый вычет можно получить и на новостройку. Когда возникает право на такой вычет? Об этом рассказывает генеральный директор «Метриум Групп» Наталья Круглова:

— Это первый вопрос, который интересует покупателей строящегося жилья: когда можно обратиться за вычетом. В отличие от практики вторичного рынка, где можно подавать документы на возврат налога сразу после регистрации сделки, в случае с новостройкой придется ждать окончания строительства. Только после ввода дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи квартиры можно собирать документы для заявления на вычет еще до оформления недвижимости в собственность.

— Какие расходы можно учесть? Есть ли ограничения по объему затрат?

— Государство готово возместить расходы не только на оплату приобретаемого жилья, но и на проценты по кредиту, полученному для его покупки. Здесь важно, чтобы в договоре с банком была указана именно эта цель финансирования. Сумма вычета рассчитывается исходя из стоимости объекта, ограниченной в 2 млн рублей. То есть какой бы ни была цена квартиры, для расчёта вычета на одного человека налоговики возьмут в качестве базы 2 млн рублей. Если же квартира покупалась в кредит, максимальная база для расчета процентного вычета (то есть размер переплаты по кредиту) составит 3 млн рублей.

Важным нововведением налоговиков стало разрешение на многократное обращение за вычетом на покупку жилья до исчерпания лимита в 2 млн рублей. До 2014 года можно было получить возврат только по одному объекту недвижимости, даже если он стоил менее указанной суммы. Однако вычет по ипотечным процентам все еще предоставляется только по одной квартире за всю жизнь налогоплательщика. Важная новация 2014 года: когда жилье покупается супругами, они оба могут рассчитывать на возврат средств, потраченных на покупку и кредит. Таким образом, полученная от государства сумма может удвоиться.

Если сумма НДФЛ, уплаченного в бюджет за последний год, была меньше причитающегося вычета, государство дает возможность перенести его остаток на следующий год. Для этого нужно будет снова предоставить ИФНС все необходимые документы.

— Можете привести несколько примеров расчетов налогового вычета.

— Безусловно. Приведу несколько разнообразных примеров, чтоб природа вычета людям была более понятна.

1. Мужчина (или женщина), не состоящий в браке, купили квартиру за 8 млн рублей (средний бюджет покупки новостройки в Москве), не используя кредит. Допустим, доход покупателя равен 150 000 рублей в месяц (уровень заработной платы московского топ-менеджера среднего звена). С этой суммы удерживается НДФЛ в размере 13% или 19 500 рублей, что составит 234 000 рублей за год. Максимальная налоговая база для расчета вычета при приобретении квартиры – 2 млн рублей. Значит, покупатель имеет право получить от государства 13% от 2 млн, т.е. 260 000 рублей. Однако за последний год налогоплательщик перечислил в бюджет НДФЛ только в размере 234 000 рублей. Поэтому ему вернут только эту сумму, а остаток в 26 000 рублей будет перенесен на следующий год.

2. Супруги купили жилье стоимостью 8 млн рублей, не используя кредит. Допустим, каждый получает оклад 150 000 рублей в месяц, перечисляя в государственный бюджет по 234 000 рублей подоходного налога ежегодно. Муж и жена подают заявление о распределении имущественного вычета в равных долях, по 2 млн рублей на каждого. С учетом действующего ограничения супругам причитается по 13% от 2 млн рублей, т.е. 260 000 рублей на человека. В этом году государство вернет им полную сумму уплаченных налогов: по 234 000 рублей на супруга. Еще 26 000 рублей ждут каждого из них в следующем году.

3. Мужчина (или женщина) приобретает квартиру за 8 млн рублей в кредит размером 4 млн рублей по ставке 10% на 10 лет. Оклад покупателя – 150 000 рублей в месяц, размер НДФЛ – 234 000 рублей за год. Ежемесячный ипотечный платеж составит 52 860 рублей, общая переплата по процентам за весь срок финансирования – 2 343 236 рублей. Таким образом, покупатель имеет право получить вычет в размере 260 000 рублей за покупку жилья и 304 620 рублей (13% от 2,34 млн рублей) за перечисленные банку проценты. Конечно, в первый год ИФНС вернет только 234 000 рублей, что соответствует уплаченному НДФЛ. Остальная сумма (26 000 + 304 620 руб.) будет перенесена на следующие налоговые периоды.

4. Семья покупает недвижимость за 8 млн рублей в кредит на тех же условиях, что и в предыдущем примере. Оклад каждого супруга 150 000 рублей, размер перечисленного налога – 234 000 рублей с человека в год. Помимо 13% от 2 млн, положенных каждому за покупку квартиры, муж и жена имеют право на вычет с суммы уплаченных процентов по кредиту (2 343 236 рублей). Его размер составит 304 620 рублей. Они могут разделить его и получить по 152 310 рублей каждый. Но гораздо выгоднее заявить о своем праве на процентный вычет только одному из супругов. Выплаты от государства растянутся на более длительный срок, но в итоге он один получит все 304 620 рублей. А его партнер «прибережет» право на процентный вычет для будущих кредитных договоров.

5. Семья приобрела жилой дом стоимостью 14 млн рублей с привлечением ипотеки в размере 7 млн рублей на 15 лет под 10% годовых. Оклад каждого супруга 150 000 рублей. За покупку недвижимости каждому причитается по 260 000 рублей. Кроме того, по ипотечному договору супруги должны выплатить банку 6 540 000 рублей в качестве процентов. Имеет смысл распределить эти затраты на двоих (по 3 270 000 рулей с каждого) и обратиться с заявлением на получение процентного вычета для каждого. В перспективе муж и жена получат также возмещение по ипотеке в размере 13% от лимита в 3 млн рублей, т.е. по 390 000 рублей.

— Скажите, а имеет значение тот факт, на кого из супругов оформляется квартира?

— Семейный Кодекс признает любое приобретенное в законном браке имущество совместным, поэтому не важно, кто будет указан в качестве собственника (или же оба супруга). Также не имеет значения, от чьего имени производилась оплата жилья. Даже если все бумаги оформлены на мужа, жена не теряет права на возврат налога.

С вычетом по ипотеке дело обстоит также: обычно в кредитном договоре один из супругов выступает заемщиком, а второй – созаемщиком. В итоге пара может получить возврат по уплаченным процентам «за двоих». Если один из супругов уже использовал свое право на вычет или просто не имеет доходов (например, жена находится в отпуске по уходу за ребенком), пара может подать заявление о перераспределении вычета в пользу второго партнера. Однако получение денег за себя и супруга одновременно (т.е. 13% от 4 млн рублей одним лицом) невозможно.

— А если семья использует на покупку жилья материнский капитал. Это влияет на получение вычета?

— За 10 лет действия программы материнского семейного капитала (МСК) 4,2 млн семей потратили его средства на улучшение жилищных условий. В этом случае Налоговый Кодекс не запрещает обращаться за вычетом, однако для его расчёта используется только сумма фактических затрат семьи на покупку недвижимости. К примеру, если квартира стоила 2 млн рублей, из которых 450 000 рублей было оплачено с помощью средств МСК, то компенсацию от государства можно будет получить только за реально перечисленные продавцу 1,55 млн рублей.

— Наталья, расскажите, а как правильно оформить налоговый вычет?

— Получить его можно двумя способами: всю сумму сразу через налоговую инспекцию (ИФНС) или ежемесячно через работодателя. Рассмотрим механизм и особенности каждого пути.

Если вычет перечисляет ИФНС

Данный вариант позволяет сразу получить на руки немалые средства, которых может хватить на ремонт квартиры или покупку новой мебели. Но чтобы обратиться за вычетом, придется ждать окончания того года, в котором было приобретено жилье (или подписан акт приема-передачи новостройки). Сначала собственник должен собрать пакет документов для подачи заявления в инспекцию:

– декларацию по форме 3-НДФЛ, бланк которой размещен на сайте ИФНС;

– справку о доходах 2-НДФЛ, которую выдает работодатель;

– документы, подтверждающие приобретение квартиры: договор купли-продажи или долевого участия в строительстве, акт приема-передачи жилья (для новостройки) или свидетельство о собственности (для объекта вторичного рынка);

– банковские выписки, подтверждающие перечисление средств со счета покупателя на счет продавца, а также расписка последнего о получении денег по договору;

– кредитный договор, справку об остатке задолженности и уплаченных процентах, если жилье куплено в ипотеку;

– для супругов – свидетельство о браке и заявление о распределении размера вычета между ними.

Заявитель предоставляет эти бумаги в налоговую инспекцию лично или через интернет-сервис на сайте ИФНС. Также можно отправить документы почтой заказным письмом или оформить нотариальную доверенность на другое лицо (например, супругу). Но так как работники ИФНС обычно сразу просматривают все содержимое пакета, лучше посетить инспекцию самостоятельно, чтобы узнать от инспектора о каких-либо недочетах в документах. В течение четырех месяцев ИФНС должна перечислить деньги на указанный в заявлении счет. В Москве это занимает в среднем 1,5-2 месяца.

Если вычет предоставляет работодатель

Сразу после получения права на вычет можно, не дожидаясь конца года, обратиться к работодателю с просьбой не удерживать НДФЛ с зарплаты. Но сначала нужно получить от ИФНС уведомление о праве на возврат налога. Для этого нужно предоставить налоговикам только указанные выше документы по квартире и кредиту, без справки и декларации о доходах, плюс само заявление на вычет в произвольной форме. В течение 30 дней инспекция рассматривает поданные бумаги и при положительном решении выдает желанное уведомление. Владелец квартиры относит документ работодателю. Со следующего месяца собственнику квартиры будет перечисляться его полная заплата. Если вся сумма вычета не будет израсходована за налоговый период, в следующем году придется подтверждать свое право заново. Таким образом, механизм получения возврата у работодателя требует двукратного обращения в инспекцию. Зато он позволяет быстрее начать возвращать себе НДФЛ. Такой способ чаще выбирают граждане, купившие жилье в самом начале года и не желающие ждать окончания налогового периода.

— Наверное, за счет значительной разницы в ценах на недвижимость между столицей и регионами москвичи оказываются в худшем положении при получении имущественного вычета.

– Да. Купив квартиру, скажем, в Саратове, за 1,5 млн рублей, можно вернуть все 13% от потраченных средств. Тогда как покупателю московской новостройки средней стоимостью 7 млн рублей государство компенсирует только 3,7% затрат из-за установленного предела в 2 млн рублей. Отрадно, что с 2014 года власти позволили обоим супругам претендовать на имущественный вычет, что в два раза увеличивает размер получаемых парой средств. Однако будет здорово, если лимит налоговой базы приблизится к реалиям столичного рынка недвижимости. В 2008 году государство уже подняло этот показатель с 1 млн до 2 млн рублей. За прошедшие девять лет цены на жилье в Москве выросли почти в полтора раза, и в данной ситуации изменение возмещаемого максимума выглядит справедливым.
Компания должна быть гарантом безопасности сделки
19/01/2018
Хотя с каждым годом участники рынка недвижимости становятся более грамотными, тем не менее, количество обманов продавцов и покупателей уменьшается медленно. Почему такое происходит? И как людям избежать встречи с мошенниками? На эти и другие вопросы я попросил ответить генерального директора агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеслава Шеянова:

— Число проблемных сделок с квартирами с годами уменьшается. Но, к сожалению, не так быстро, как того хотелось бы. И мошенничества встречаются самые разнообразные. Как кто-то образно сказал, «…питательной средой мошенников являются доверчивые люди». Я с этим выражением полностью согласен. Был проведен такой эксперимент. Пригласили человека, которому нужны деньги, на консультацию. Ему обещали выдать кредит, если он подпишет бумаги, которые ему предложили. И человек подписал. Не читая! Видимо, когда заёмщик хочет получить деньги, то он подписывает все документы «на автомате». Порой потом он не может вспомнить, что подписал. Такого человека легко обмануть. Этим и пользуются недобросовестные люди. Например, банки по разным причинам в выдаче кредита многим отказывают без объяснения причин, а необходимость в дополнительных денежных средствах остаётся. И вот приходит такой «голодный» человек в компанию, которая готова ему дать требуемую сумму без справок и поручителей. Но при этом просят подписать стопку бумаг. А среди них втихаря подсовывают договор купли-продажи квартиры. И клиент всё подписывает, не вчитываясь в тексты.

— Но почему так происходит?

— Потому, что его голова занята только деньгами. Внимание слабеет. Бдительность уходит. Запах денег манит и кружит голову. Он понимает, что если не будет слушаться и повиноваться, то деньги ему не дадут. О чём-то другом он в этот момент просто не может думать.

— Вы описали ситуацию с заёмными средствами, но ведь люди часто «попадают» и с квартирами. Купил, а потом её по суду отняли. Об этом много пишут.

— Здесь всё сложнее. Нужно правильно выбрать риэлторскую компанию. К примеру, если к нам приходит клиент, то мы всегда защищаем интересы своего клиента. Именно за это нам и платят. Квартиру, как под микроскопом, проверяем самым тщательным образом. Затем выдаём на руки письменное заключение о ней. Если всё хорошо, спокойно выходим на сделку. Но если мы нашли проблемы, которые нельзя исправить, то мы однозначно рекомендуем такую квартиру не покупать. В том случае, если покупатель настаивает, то это приобретение происходит на его страх и риск. Мы же обо всём предупредили.

— Но ведь можно сделку застраховать?

— Конечно, можно. Страхование – это очень хорошо, но здесь тоже нет стопроцентной гарантии.

— Согласен. Всё-таки важно, что у клиента хотя бы есть документ со стороны страховой компании, по которому можно требовать выплаты, если что…

— Как сказать. Требовать, конечно же, можно… Я со всем уважением отношусь к страховым компаниям, но недавно наша клиентка попала в неприятную ситуацию со страховкой. Поймите, у страховых компаний совсем иные задачи. Они не мечтают о том, чтобы выплатить страховую премию. Страховщики стараются сделать все возможное, чтобы ее не выплачивать. Понятно, что есть договор, есть страховой полис и прописанные в нём обязательства, и если данный риск застрахован, то рано или поздно деньги компания, конечно, выплатит, но… Клиент будет вынужден потратить массу времени, сил и, скорее всего, денег. Поэтому страхование в какой-то мере в чём-то снижает напряженность, но никак не может решить всех вопросов и проблем.

— Но это все равно лучше, чем ничего. Мне в одной риэлторской фирме однажды сказали, что ходить по судам – это не их дело. Мол, мы поможем клиенту найти адвоката, а он пусть судится…

— Хочу всем напомнить, что риэлторская компания не является стороной сделки. Мы стелем соломки там, где можно упасть. У нас есть документальное подтверждение, что с этой квартирой всё в порядке. А с другой — не всё.

— Значит, по закону риэлторские компании не несут ответственности, и в этом они правы?

— На рынке много агентств недвижимости, которые ведут себя по-разному. Мне проще говорить о своих обязательствах и ответственности.

— Вячеслав Анатольевич, а риэлторская компания, по вашему мнению, должна быть гарантом?

— Гарантом чего? Я приведу пример, который был несколько лет назад. Продавец квартиры вошел в преступный сговор с работником паспортного стола, и там ему выдали подложный документ о том, что квартира юридически свободна, и там никто не зарегистрирован. Покупателя намеренно ввели в заблуждение, нарушив ряд статей УК, ГК и КоАП. И что тут может сделать компания? Продавец предъявил официальный документ. С подписью и печатью. Правда, в результате судебных разбирательств паспортистка села на скамью подсудимых.

— Хотя обычно посадить их бывает очень непросто.

— Да. Но тут посадили. Вместо нее риэлтор на скамью сесть не может. Вышеописанное преступное деяние, в котором компания не принимала участия. Мы обязаны доверять тем документам, которые выполнены на соответствующих бланках, с подписями, печатями, голограммами и т.д. Мы, все же, не экспертное бюро.

— Тогда расскажите, за что отвечает компания?

— Она отвечает по тем работам, которые выполняет по заказу своего клиента. Здесь возникает вопрос, что останется у клиента, когда сделка совершена. Реально после работы с нашей компанией у человека остается на руках договор, где все проведённые работы прописаны самым подробным образом. И если мы что-то сделали не так, то за это и несем ответственность.

— А бывали случаи, когда ваши клиенты подавали на вас в суд?

— Бывало. Мы не боимся встречи в суде, потому что нам нечего бояться. Все пункты, которые прописаны в договоре, мы выполняем в полном объёме.

— Тем более, что вы делаете письменный отчёт об истории квартиры.

— Да. Из него видна вся история квартиры. Она бывает чистая, но бывает и с небольшими «червоточинами». Но здесь уж клиент сам принимает решение – рисковать ему или нет. Ему же в ней потом жить.

— Есть еще одна проблема на рынке — судебные решения. Я слышал, что сейчас их массово подделывают.

— Если я правильно понимаю, то это квартира, которая по суду очищена.

— Именно так.

— Документы, которые нам предоставляют хозяева квартир, тщательно проверяются на предмет соответствия требованиям закона. И если в истории перехода прав есть судебное решение, то мы его реально проверяем. И проверяем не формально, а по всем пунктам. Первое, есть ли судебное решение с этим номером. Далее, работает ли судья с такой фамилией. Затем берем выписку из ЕГРН, где есть вся информация, и это решение суда должно быть там зарегистрировано надлежащим образом.

— К вам с такими решениями не приходили?

— Поддельные судебные решения не попадались. Однако мы много раз реально выявляли поддельные свидетельства о смерти или фальшивые доверенности. Звоним, к примеру, нотариусу, а он говорит, что такой доверенности он никогда не выдавал. Было и такое, что нет такого нотариуса, который, якобы, заверял доверенность. Один раз была представлена доверенность, заверенная начальником тюрьмы, но в результате проверки мы выяснили, что такой тюрьмы вообще не существует. Чего только не бывает.

Одним словом, на рынке мошенников еще достаточно много. Так что расслабляться не следует.

— Но говорят, что все проверить невозможно.

— Если мы не можем этого сделать, то четко доводим до покупателя. Понятно, что в этом случае и риски покупки данной квартиры возрастают. Но зачем при нынешнем рынке, когда на одного покупателя приходится примерно 15 квартир, упираться именно в эту? Я такой необходимости не вижу.

— Недееспособные или ограниченно дееспособные граждане – это тоже угроза. И выявить это бывает очень сложно.

— Согласен. Существуют такие диагнозы, которые может подтвердить или опровергнуть только Национальный медицинский исследовательский центр психиатрии и наркологии им. Сербского. Тонкостей проверки на дееспособность действительно много, но если сделано все грамотно, то мошенничество не пройдет. К сожалению, сейчас данный вид мошенничества стал очень распространенным….

— И с продажей долей тоже все непросто.

— Да. Вы правы. Несколько лет назад к нам приходили откровенные рейдеры и просили им помочь купить долю, а потом мы, мол, завладеем всей квартирой. Мы отвечали, что в таких делах мы им не помощники. Они удивились: здесь же светят такие деньги?! Мы ответили: «Деньги пахнут. Грязными делишками мы не занимаемся».

— Но ведь до сих пор есть компании, которые этим продолжают заниматься.

— Да. Есть. Это их дело. Рано или поздно ими заинтересуются в компетентных органах. Мы никогда не участвуем в подобного рода махинациях. Я даже издал приказ по компании о том, что с долями мы не занимаемся.

— Правда, сейчас вышел новый закон, который продажи долей заметно ограничивает. Рейдерам стало сложнее работать?

— К сожалению, на практике ничего не изменилось. Суть проблемы осталась прежней. Просто появилась новая статья расходов — на нотариуса.
Плюсы и минусы идеального дома на озере
17/01/2018
Домик у озера – это своеобразное клише, идеал загородного образа жизни, о котором грезят многие люди. Что же так привлекает нас в этом и как выбрать подходящий загородный дом у озера?

Жажда воды

Первый и главный совет, который можно дать искателю дома у озера, – прежде чем покупать дом, его нужно арендовать. Неделя проживания в загородном доме у водоема прояснит, подходит ли человеку такой образ жизни и сколько в действительности пользы он получит. Арендовать недвижимость нужно в том же районе Ленинградской области, в котором вы планируете ее приобретать.

Главная особенность, за которую покупатели готовы доплатить, это непосредственная близость к водоему. Если взять дома с идентичными параметрами, начиная от площади и заканчивая отделкой фасадов, то дороже обойдется дом, который стоит ближе к озеру. У недвижимости с таким расположением часто встречаются бонусы в виде причала, пляжа или террасы с видом на водную гладь.

Наличие пляжа или причала сразу привлекает внимание покупателя, но стоит учесть, что прилегающая территория чаще всего не бывает приватной. Участок может быть огорожен забором, но это не означает, что он принадлежит собственнику полностью. Согласно ст. 6 Водного кодекса РФ граждане имеют право находиться на объекте общего пользования, а береговая полоса, как правило, составляет не менее 20 метров. Самовольный захват береговой полосы карается законом. Если в планы покупателя не входит ежедневное любование общественным пляжем в собственном дворе, то лучше поискать вариант с легальным ограждением и менее привлекательным для отдыхающих берегом.

Идеальный загородный дом

Соседство загородного дома с озером способно поднять качество жизни на новый уровень. Такую локацию можно рекомендовать тем, кто хочет уединения и спокойствия. Созерцание воды, так же, как и нахождение на природе, благотворно влияет на здоровье и психологическое состояние человека. Лучшие виды открываются из коттеджей с панорамными окнами, что эффектнее всего смотрится в гостиных и столовых. Если вокруг плотная застройка, то лучше выбрать дом с панорамным остеклением на втором этаже.

Идеальный озерный дом должен плотно «стоять на ногах», то есть иметь прочный фундамент или сваи, возвышающиеся над уровнем воды минимум на метр. Лучше если загородный дом будет расположен на холме, что повысит приватность, убережет от подтоплений и обеспечит самый эффектный вид на водоем. Выбирать дом стоит подальше от общественных пляжей и прокатов лодок, так как отдыхающие будут буквально заглядывать в окна к жильцам и создавать лишний шум. Кроме того, редкий пляж отличается чистотой, а оставляемый мусор испортит любой вид.

Цена мечты

Мечта о собственном загородном доме на озере настолько сильно прижилась в обществе и стала своеобразной высшей точкой успеха, что минусы отодвинулись на второй план. Тем временем, у соседства с водоемами есть серьезные недостатки.

Во-первых, все те плюсы, о которых прежде всего думает человек при взгляде на такой дом в журнале или телепередаче, скорее всего, не сработают в России из-за климатических и экологических условий. Катание на лодках, купание, загорание на пляже, застолья на причале – всё это доступно максимум два месяца в году, не считая десятка самых южных городов, например Сочи, Ялты, Евпатории. Если хочется купить загородный дом у озера из-за желания приобщиться к водным развлечениям, то лучше приобрести дом на юге России или брать его в аренду только на лето.

Во-вторых, качество воды и чистота прибрежных территорий не всегда соответствуют ожиданиям. Как правило, чем безлюднее край, тем чище в нем озёра. Не у каждого есть средства или желание покупать недвижимость на берегу Байкала, Телецкого, Онежского или Ладожского озера. Даже если купания не входят в топ-лист развлечений, стоит учесть, что из-за близости к воде, особенно в болотистых регионах, в доме может присутствовать неприятный запах и высокая влажность.

В-третьих, вероятность наводнений довольно высока, поэтому покупать загородный дом, стоящий прямо у кромки воды, неблагоразумно – сырость гарантированно вызовет плесень и сократит срок службы дома. Лучше выбрать дом на возвышении, например в такой холмистой местности, как Карелия, либо искать дома на высоких сваях или фундаменте.
Как принимать квартиру с отделкой?
15/01/2018
Научитесь проверять опрессовку и читать электрическую схему. Или возьмите с собой специалиста

«Ужас! Ламинат плавает и вспучивается. Плинтуса и розетки приклеены к обоям. Обои грязные с жёлтыми пятнами и висят под углом к полу. Плитка, которая нигде не продаётся из-за своего несоответствия стандартам, уложена безобразно».

«После того как открыли квартиру, меня охватил УЖАС...»

«Я был готов морально ко всему, но то, что я увидел, ни в какие рамки не лезет. Сколы, трещины, разбитые окна – это пустяк. У меня одной створки окна вообще не было, а вместо него глухая «тонировка» в виде листа гипсокартона, пришитого саморезами к раме окна».

«Шла с настроением сразу принять, но после того как открыли квартиру, меня охватил УЖАС... на полу валялись наличники от дверей, коробки и двери в пятнах, сколах и царапинах, линолеум в коридоре залит монтажной пеной, а в комнате – порезанный. Плитка в ванной положена с такими перепадами, что можно споткнуться, а около порога вообще щель 2 см, затирка как будто пальцем размазана».

Форумы наводнены драматичными историями о ремонте от застройщика. Что делать в такой ситуации?

Оценить качество квартиры можно самостоятельно, либо взять с собой представителя независимой ремонтной компании. Выезд специалиста, который даёт экспертное заключение, будет стоить около 10 тыс. рублей, говорит менеджер объектов сервиса по ремонту квартир «Сделано» Иван Антонов.

При самостоятельном осмотре квартиры Азат Галимзянов, руководитель группы компаний «Ремонт-экспресс», советует обязательно проверить:

1) Сантехнику. Откройте сантехнический люк и проверьте, чтобы соединения труб были выполнены аккуратно, между соединениями не должно быть дефектов, особенно подтёков.

2) Электрику. Проверьте все соединения в электрическом щите. Обязательно должна быть предоставлена электрическая схема.

3) Отопление. Посмотрите радиаторы, они не должны подтекать. Можно попросить предоставить акт опрессовки (при проведении опрессовки к радиатору подключается гидравлически пресс, в системе создаётся давление в 1,5 раза выше рабочего, в течение получаса его необходимо выдержать, а после проверить на подтёки, нигде не должны выходить воздух или вода).

4) Водоснабжение. Проверьте, стоят ли перед водяными счётчиками фильтры грубой очистки воды. Они спасают от крупных частиц в системе водоснабжения, которые при попадании в счетчик могут повредить крыльчатку и вывести счетчик из строя.

4) Качество отделки. Пройдитесь по полу, напольное покрытие не должно скрипеть. Между полотнами обоев не должно быть видно стыков. На потолке не должно быть трещин. Если стены выполнены под покраску, также проверяем трещины. Шов между керамическими плитками везде должен быть равномерным, сама плоскость плитки – ровная. Обязательно проверьте стены и полы правилом с уровнем на ровность.

5) Двери и окна. Проверьте межкомнатные и входную двери, замки и ручки должны работать, не болтаться, не скрипеть и хорошо закрывать и отрывать двери. Проверьте окна на сквозняки и конденсат, они должны быть герметичными.

Юрист Светлана Заречнева предупреждает, что все обнаруженные недостатки необходимо зафиксировать в листе осмотра до подписания акта приёма-передачи. Недоделки лучше сфотографировать, а лист сделать в двух экземплярах, чтобы один остался у вас.

Согласно пункту 2 статьи 7 ФЗ-214, есть три варианта решения проблемы:

- безвозмездное устранение недостатков в разумный срок;
- соразмерное уменьшение цены договора;
- возмещение своих расходов на устранение недостатков.

В спорах с застройщиком можно настаивать на том варианте компенсации, какой предпочтете.

Подробно о том, как спорить с застройщиком и что делать, если девелопер не идет на соглашение – в следующей статье.
Покупатель должен сделать правильный выбор
12/01/2018
Когда человек покупает квартиру, то перед ним стоит дилемма: либо проводить сделку самому, либо привлечь в помощники опытного специалиста. Но так как наши люди не очень искушены в хитросплетениях рынка недвижимости, то многие проводить сделки самостоятельно побаиваются. И тогда они обращаются в риэлторскую компанию. Но и здесь их может ждать разочарование. О том, как правильно выбрать помощника при купле-продаже недвижимости, размышляет президент компании «РЕЛАЙТ-недвижимость» Олег Самойлов.

Действительно, найти специалиста, который бы помог купить или продать квартиры, довольно непросто. Потому как каждый из них, привлекая клиентов, взахлеб рассказывает о своем профессионализме, опыте работы и всем остальном. И нередко именно от того, насколько красивой и правдоподобной будет выглядеть эта «песня», зависит выбор потребителя…

Однако, одно дело – красиво «спеть», и совсем другое – в дальнейшем оправдать ожидания. Таким образом, задача выбора риэлтора представляет самостоятельную важность для потребителей. Однако поскольку история современного российского рынка недвижимости насчитывает уже более 20 лет, за эти годы в обществе успели сложиться определенные стереотипы, опираясь на которые потенциальные клиенты и оценивают риэлторов.

Увы, далеко не все эти критерии на практике «работают». Ниже приведен ряд утверждений, используемых потребителями, выбирающими риэлторов, в качестве критериев. Разумеется, данный список не является исчерпывающим, он легко может быть увеличен и дополнен. В отношении каждого из приведенных утверждений также представлена оценка его верности.

Обращаю внимание, что данная оценка является моим субъективным мнением, не претендующим на роль истины в последней инстанции. Однако полагаю, что мой почти 20-летний опыт практической риэлторской работы дает мне достаточные основания для выставления подобных оценок. Хочу еще отметить, что ошибки, совершаемые потребителями при выборе агентства недвижимости, идентичны для всех групп клиентов. И для разбора этих ошибок вид операции, которую планирует совершить потенциальный клиент (покупка, продажа или обмен), не имеет особого значения.

Утверждение 1: следует обращаться в самое крупное агентство недвижимости. Примерная верность утверждения: не более 50%

Определенная логика в том, чтобы доверить решение своего вопроса, связанного с недвижимостью, агентству, занимающему наибольшую долю рынка, безусловно, есть: ведь если компания смогла достичь лидирующего положения, значит, это произошло не случайно и те клиенты, которые воспользовались ее услугами, не испытали катастрофического разочарования.

Однако, не отрицая справедливости слов, сказанных выше, хочу заметить, что у каждой медали всегда есть две стороны. Крупное агентство недвижимости работает по стандартной, конвейерной технологии, и подстраивать эту технологию под каждого конкретного клиента не имеет ни возможности, ни желания. Поэтому подстраиваться приходится клиенту.

Поэтому если в небольших и средних агентствах клиент, который, к примеру, желает внести изменения в типовой договор об оказании услуг, непременно будет услышан и его желания станут основой для специального обсуждения, то в крупной компании ответ, скорее всего, будет примерно таким: «нет у нас возможности подстраиваться под ваши желания: у нас знаете сколько клиентов? Что же мы, под каждого клиента специальный договор сочинять будем»?

То же касается и качества обслуживания: если клиент имеет какие-то специальные пожелания, вряд ли эти пожелания будут удовлетворены. И даже если недовольный клиент откажется от дальнейшего пользования услугами – ничего смертельного в этом случае для крупной компании не произойдет. Ведь размер ее оборота позволяет абсолютно безболезненно терять клиентов…

В противоположность крупнейшим компаниям, небольшие и средние риэлторские фирмы, не имея столь значительного оборота, не могут себе позволить разбрасываться клиентами. Поэтому в области сервиса они обычно дают лидерам рынка много очков вперед. Правда, у небольших агентств недвижимости могут быть другие проблемы: нередко они вынуждены экономить на тех составляющих своей деятельности, на которых экономия недопустима.

О чем речь? Наиболее распространенной статьей экономии для мелких агентств недвижимости является экономия на специалистах, обеспечивающих правовую надежность сделок, совершаемых клиентами. Не секрет, что квалифицированные юристы стоят недешево, поэтому позволить себе иметь таких специалистов в штате могут не все компании. Однако в результате подобная экономия оборачивается высокими рисками для клиентов…

Таким образом, принимая решение о том, кому следует поручить решение своего жилищного вопроса, потребителям следует помнить, что пользование услугами крупных агентств недвижимости будет сопряжено с рядом неудобств сервисного характера, а многие мелкие фирмы работают так, что создают для своих клиентов существенные риски. Поэтому тем, кто заинтересован в получении максимального результата, я бы рекомендовал в первую очередь обращаться в компании, не являющиеся «монстрами» рынка, но имеющие в своем штате квалифицированных юристов. Причем, и это важно, именно в штате – разнообразные варианты, используемые многими в настоящее время, типа «приходящий юрист» и т.п., в данном случае не годятся…

Утверждение 2: лучшим критерием выбора агентства недвижимости является наличие рекомендаций друзей, знакомых и т.п. Примерная верность утверждения: тоже не более 50%

Ни в коем случае не стремлюсь оспорить высокую ценность рекомендаций – она действительно очень высока. Однако при этом призываю не забывать о том, что все люди – разные, поэтому то, что «русскому хорошо – немцу смерть». К чему это я? Да к тому, что агентство, работа которого может более чем устроить одного человека, на взгляд другого вполне может оказаться, мягко говоря, так себе. Поэтому сколь бы восторженными ни были рекомендации друзей, родственников и знакомых, при принятии окончательного решения каждому потребителю все же стоит оценивать перспективы предстоящего сотрудничества на основе собственных критериев. Иначе «немцу смерть» может оказаться реальностью…

Утверждение 3: все агентства недвижимости примерно одинаковые, поэтому надо выбирать «кто дешевле». Верность утверждения: 0%

Сегодня купить «Жигули» по карману многим. Почему же люди все чаще приобретают машины других марок? К примеру, обратим взгляд на «Мерседес». Чем он отличается от «Жигулей»? С утилитарной точки зрения – ничем: те же четыре колеса, один руль, две фары. Однако – по гораздо большей цене! Так зачем же покупать «Мерседес»?

Думаю, ответ очевиден: даже если не рассматривать фактор престижа, купить «Мерседес» стоит хотя бы ради несопоставимого комфорта и столь же несопоставимой с «Жигулями» надежности. Собственно, и с риэлторскими услугами дело обстоит точно так же: чудес не бывает, поэтому выбирая агентство по принципу «кто дешевле», клиент получает гарантированно низкое качество. А помимо этого, компания, которая обещает сделать «все-все» за «смешные» деньги, вероятно, будет экономить «по полной программе». К чему может привести подобная экономия для клиента, полагаю, объяснять не надо: по статистике, в Москве каждая 15-я сделка с недвижимостью оспаривается в суде. Вряд ли кому-то захочется, с учетом этой статистики, стать тем самым «тринадцатым»… Так стоит ли ради призрачной экономии своими, по сути, руками создавать себе риск безвозвратной потери жилья?

И вот еще о чем здесь следует сказать. Сегодня среди потребителей распространено такое мнение: «несмотря на то, что все риэлторы любят рассказывать, как подробно они проверяют юридическую историю квартир, реально все это сказки, и никто ничего не проверяет. А если и проверяет – то лишь в объеме двух-трех справок.

К сожалению, во многих случаях это мнение не слишком далеко от истины. Однако – не во всех. На рынке, действительно, есть агентства недвижимости, которые реально уделяют вопросам правовой экспертизы объектов пристальное внимание и проводят проверки не за страх, а за совесть. Отличить такие агентства несложно: они не боятся выдавать своим клиентам письменные отчеты о результатах экспертиз, а в финале сделки предоставляют клиентам письменные обязательства безвозмездной юридической защиты их права собственности на приобретенное жилье. Конечно, цены на услуги агентств недвижимости, предоставляющих своим клиентам реальные юридические гарантии, не бывают демпинговыми. Но ведь надежность сделки важна, не так ли?

Утверждение 4: отсутствие у агентства сертификата соответствия Национальному стандарту риэлторской деятельности не имеет значения, поэтому при выборе на этот фактор можно не обращать внимания. Верность утверждения: 0%

Парадокс: все хотят лечиться у квалифицированных врачей, имеющих соответствующие дипломы; те, кто хранит деньги в банках, стараются выбрать наиболее надежные; выбирая отель для отдыха, большинство стремится жить в том, у которого побольше «звезд»…

Однако, выбирая агентство недвижимости, многие потребители в принципе не уделяют внимания вопросу о наличии у предполагаемого кандидата специальной «верительной грамоты» - сертификата соответствия Национальному стандарту оказания услуг. А ведь данный сертификат, даже несмотря на то, что в Национальном стандарте пока есть, что улучшить, сегодня является одним из подтверждений профессионализма риэлтора. По крайней мере (и думаю, потребители с этим согласятся), наличие у риэлтора сертификата, при прочих равных, - лучше, чем его отсутствие…

Увы, в настоящее время наличие сертификата не является обязательным требованием для ведения риэлторской деятельности, поэтому многие компании считают, что для них прохождение соответствующих процедур сертификации является чем-то необязательным. Да и добровольно принимать на себя обязательства по соблюдению требований Национального стандарта готовы не все…

Что ж, до тех пор, пока сертификация сохранит нынешний добровольный характер (а данная ситуация, надеюсь, изменится в ближайшие годы с введением закона о риэлторской деятельности, подготовкой которого сегодня занимается Российская Гильдия Риэлторов), на рынке, конечно, продолжат присутствовать компании, деятельность которых не подчинена никаким профессиональным стандартам. И не обязательно, что это плохие компании. Но дополнительную степень надежности сертификат все же дает. А, как известно, «надежности много не бывает», особенно когда речь идет о таком дорогостоящем имуществе, как жилье.

Утверждение 5: лучше обратиться сразу в несколько агентств недвижимости – тогда риэлторы будут ощущать конкуренцию, а это заставит их лучше работать. Верность утверждения: 0%

Несмотря на то, что на первый взгляд данное утверждение выглядит абсолютно логично, реально оно является абсолютно неверным.

Во-первых, ни один профессиональный риэлтор не станет работать с клиентом, зная, что с ним работает кто-то еще. Ведь в этом случае риэлтор будет лишен возможности представить интересы своего клиента на рынке с максимальной эффективностью, так как потенциальный покупатель объекта, реализуемого одновременно несколькими риэлторами, немедленно начнет проводить между ними конкурс по принципу «куплю у того, кто продаст дешевле». В результате риэлторы будут вынуждены давить на своего же клиента – продавца, всячески убеждая его снизить цену. А это, естественно, приведет к тому, что продавец, стремившийся получить максимум, получит минимум…

Во-вторых, в соответствии с практикой, принятой в московских агентствах недвижимости, при предоставлении клиентом риэлтору исключительных прав представления его интересов риэлтор за свой счет осуществляет все затраты по продвижению объекта, а также – по проведению правовой экспертизы приобретаемого жилья. Естественно, что в случае, когда исключительные (эксклюзивные) права у риэлтора отсутствуют, тратить свои деньги, понимая, что объект в любой момент может быть продан кем-то из коллег, просто бессмысленно…

И в-третьих, в Москве существует единая база данных объектов недвижимости, в которую стекается вся информация об объектах, выставленных на продажу. Поэтому кто бы ни был уполномочен представлять интересы клиента, соответствующие сведения все равно окажутся в базе. А раз так, какой смысл дублировать эту информацию?

Утверждение 6: в агентства недвижимости вообще лучше не обращаться – частник сделает всю работу и лучше, и дешевле. Примерная верность утверждения: 0%

Не стану отрицать – среди тех, кто сегодня работает на рынке риэлторских услуг частным образом, есть замечательные мастера своего дела. Увы, их немного, но они есть. Однако даже в том случае, если потребителю посчастливится встретить подобного профессионала, необходимо помнить, что в случае если он ошибется, исправить его ошибку будет некому. Это в агентствах (разумеется, я имею в виду не сомнительные конторы, состоящие из одной комнаты, в которой стоят два стола и три стула, и т.д.) каждый значимый шаг, совершаемый сотрудником, контролируется руководителем и юристом. А частник может рассчитывать только на себя – случись что, ему даже посоветоваться может оказаться не с кем, не то, что на чью-то помощь рассчитывать…

Кстати, если то самое «случись что» станет реальностью, клиент может вообще больше не увидеть того частного маклера, в результате ошибки или небрежности которого заварилась вся каша. Ведь у частника не только нет офиса, он обычно даже как предприниматель не зарегистрирован. Так что он вполне может отключить мобильный телефон – и поминай как звали. Ну, а клиенту, оставшемуся с проблемой, придется расхлебывать ее самому…

Да и насчет того, что услуги частного маклера стоят намного дешевле, чем услуги компании, я бы рекомендовал не заблуждаться. Конечно, чуть дешевле может быть, поскольку частник, в силу своего нелегального положения имеет возможность экономить на налогах и иных статьях затрат. Однако то, что услуги частных маклеров стоят в разы дешевле, чем в агентствах – неправда: больше, чем 10-15 процентов сэкономить обычно не получится.
Главные законы 2018 года в сфере недвижимости
09/01/2018
В 2018 году вступают в силу важные изменения в законодательстве, регулирующем отношения в сфере недвижимости. О самых главных документах "Российской газете" рассказал президент Гильдии юристов рынка недвижимости Олег Сухов.

Продолжается постепенная отмена дачной амнистии, ужесточаются требования к границам земельных участков. Одним из самых спорных изменений является реформа сферы долевого строительства, которая, по мнению участников рынка, может привести к коллапсу в отрасли.

Запрет на распоряжение участком, границы которого не размежеваны

С 2017 года для кадастрового учета дачных домов стало обязательным предоставление технического плана объекта капительного строительства. Суть этих изменений в том, что дачный дом должен стоять в границах контура строения на плане. Продолжением этого стал запрет, который вступил в силу с 1 января 2018 года - вы больше не сможете распоряжаться земельными участками, сведения о которых отсутствуют в ЕГРН. Для этого участок должен пройти процедуру межевания у кадастрового инженера. Вы не сможете ни продать, ни подарить участок, даже имея на руках свидетельство о собственности. По сути, вы становитесь пользователем, а не собственником объекта.

Изменения внесены на основании Федерального закона от 22.12.2014 № 447-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости". Цель этих изменений - постепенное уточнение границ земельных участков. Сейчас на практике очень много споров в сфере земельных отношений как раз касаются случаев, когда сложно понять, где заканчиваются границы одного участка и начинаются границы другого. Властям это выгодно и для увеличения налогооблагаемой базы, так как количество неузаконенных участков станет намного меньше.

Дачная амнистия станет недоступна

Заканчивается дачная амнистия для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Об этом говорится в федеральном законе от 30.06.2006 N 93-ФЗ. Главное изменение - для регистрации права на жилищное строение с 1 марта 2018 года потребуется предоставить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Если вы успеете зарегистрировать право до этой даты, то применяться будет упрощенный порядок - так называемая "дачная амнистия".

Это нововведение было вполне ожидаемо, так как сейчас власти держат курс на постепенное прекращение упрощенного порядка регистрации земельных участков и ИЖС, на них расположенных.

Другая часть амнистии касается упрощенного порядка оформления в собственность земельных участков. Этот порядок пока сохраняет свое действие до 2020 года. Изначально дачная амнистия вводилась для того, чтобы сократить огромное количество неучтенных строений и участков и повысить налогооблагаемую базу. По большей части проект свою задачу выполнил, поэтому власти вводят постепенный отказ от упрощенного подхода к оформлению дачной и садовой недвижимости.

Новые требования в долевом строительстве

С 1 января 2018 года начали действовать новые правила в сфере долевого строительства. Требования к деятельности застройщиков стали намного жестче. Во-первых, это касается финансовой деятельности застройщиков. Компании должны будут иметь один банковский счет для совершения всех операций. Застройщикам запрещено совершать сделки, не связанные напрямую с привлечением средств дольщиков. По сути, речь идет об усилении контроля со стороны кредитных организаций над средствами строительных компаний. Размер собственных средств застройщика должен быть не менее 10% от проектной стоимости объекта.

Второй момент - увеличение требований к строительной организации и разрешительной документации. Вводится принцип "одно разрешение - одно строительство".

Строить несколько домов по одному разрешению можно, но вести деятельность по нескольким разрешениям будет запрещено. Сам застройщик должен обладать стажем в строительстве многоквартирных домов (общая площадь от 10 000 кв. м) не менее 3 лет. Об этом говорится в поправках к федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Жизнь на одном "квадрате": для чего продают и покупают микродоли в квартирах
28/12/2017
Депутаты предложили запретить продажу микродолей в квартирах и ограничить регистрацию проживающих, соответствующий законопроект был внесен на прошлой неделе в Госдуму.

Авторами инициативы выступили глава думского комитета по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников, председатель комитета Госдумы по ЖКХ Галина Хованская, первый заместитель председателя комитета по ЖКХ Александр Сидякин и замглавы этого комитета Павел Качкаев.

Парламентарии предлагают закрепить за каждым собственником минимальную площадь – от 8 до 10 кв.м, которая должна гарантировать настоящую возможность проживания в квартире. Сейчас учетная норма в Москве составляет 10 "квадартов" на человека. Исключением станут случаи, когда доля наследуется, либо приватизируется.

Также планируется запретить сделки, в результате которых возникает общая долевая собственность на квартиру, при этом размер долей в праве собственности является незначительным. Это в свою очередь "затрудняет участие жилого помещения в гражданском обороте" и не позволяет использовать его для проживания, отмечают авторы проекта.

Помимо этого, парламентарии хотят ограничить права собственника на вселение в принадлежащее ему помещение иных лиц. Исключением здесь станут близкие родственники – супруги, дети, родители.

Таким образом, депутаты хотят бороться с мошенническими схемами "черных риэлторов". Речь идет о случаях, когда покупаются небольшие доли в квартирах для дальнейшего выселения собственников. Еще одна цель парламентариев – борьба с так называемыми "резиновыми" квартирами.

"В настоящей момент ограничений на количество прописанных нет. В результате чего возникают так называемые "резиновые" квартиры, которые используются исключительно для обхода закона, требующего регистрацию по месту жительству или временного пребывания", - говорит адвокат юридической группы "Яковлев и Партнеры" Александр Мачнев. Подобная инициатива должна урегулировать этот вопрос, считает он.

Что касается, продажи небольших долей в квартире, то здесь тоже нет никаких ограничений, можно продавать 1/100. Это не противоречит гражданскому законодательству и согласуется, в том числе, с европейской системой. Даже 1/100 доля в квартире дает право регистрации и пользования, продолжает юрист.

"Не пустить долевого собственника в квартиру и ограничить ему проживание нельзя, потому что ГК нам говорит, что собственнику принадлежат права владения, использования и распоряжения объектом", - поясняет адвокат. При этом, через суд можно определить порядок пользования квартирой.

Причин, по которым возникают микродоли, несколько: наследство, раздел имущества, когда на фоне плохих отношений люди не могут договориться. Кроме этого, доли можно дарить.

Сами собственники часто продают свои доли в квартирах, потому что не могут договориться с родственниками. Получается, что в итоге люди продают не "реальные квадраты", а свою проблему или прописку. Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова отмечает, что сами микродоли не отвечают понятию "собственность", которое предполагает одновременное владение, пользование и распоряжение. На практике пользоваться микродолей невозможно.

Сами владельцы таких маленьких долей в квартирах часто могут портить жизнь фактическим владельцам. Помимо этого, без разрешения сособственников, даже если у них небольшая доля, невозможно продать квартиру.

"Чтобы, например, мне продать свою долю, я должна уведомить этих соседей и предложить им использовать это преимущественное право покупки. Самостоятельно я распорядиться не могу. При этом, они могут вселиться в эту квартиру, потому что они собственники", - поясняет директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Предложений, когда собственник хочет продать свою долю, немало. Причем, продают как и более привычную половину квартиры, так 1/5, 1/6 или даже 1/99 квартиры. Например, 1/40 в "однушке" площадью 36 кв. м. в Бибирево можно купить за 150 тыс. рублей, 1/3 в однокомнатной квартире площадью 48 кв. м. в Чертаново - за 1 млн. рублей.

Определить точную цифру таких предложений сложно, так как крупные агентства не занимаются продажей таких вариантов. Во-первых, это репутация агентства, во-вторых, среди таких сделок высока доля оспариваний, большинство из них – фиктивные. Например, чтобы не спрашивать согласия у сособственников при продаже квартиры, люди дарят третьему лицу свою долю, обходя вопрос уведомления соседей.

Поэтому реализацией микродолей как правило занимаются либо сами правообладатели, либо частные маклеры, говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

"Назвать точное число экспонируемых объектов такого рода довольно сложно – чаще всего они даже не попадают в базы данных объектов недвижимости, а реализуются, к примеру, через частных маклеров. В целом же на сделки с приобретением долей на московской "вторичке" приходится обычно 2-3% от общего числа операций купли-продажи жилья", - говорит руководитель аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.

Покупают доли в квартирах в основном иногородние, которым не хватает денег для полноценной покупки квартиры. Есть те, кто приобретает микродолю для прописки. Существует также доля черных риэлторов, цель которых – выселить собственников и завладеть квартирой, иногда с помощью угроз. В результате собственнику приходится почти за бесценок продать квартиру.

По мнению Александра Мачнева, сделки с микродолями редко используют "черные риэлторы" из-за достаточно сложной схемы. В первую очередь продажа небольших долей используется для прописки и торговли регистрацией, считает адвокат.

В целом эксперты положительно оценивают предлагаемую инициативу. Если законопроект будет принят, то можно будет избежать дальнейшего возникновения "резиновых" квартир и урегулировать проблемные ситуации, которые возникают при сделках с микродолями в квартирах.
Как жадине купить новостройку. 7 правильных и вредных способов дешевле купить жилье в новом доме
27/12/2017
Каждому, кто решил купить квартиру в новостройке, стоит знать, на чем можно экономить, а на чем не стоит.
Приведем несколько примеров «полезной» и «вредной» экономии.

1. Стадия котлована

Можно. Покупка на начальной стадии строительства – один из самых распространенных способов разумной экономии. Можно сберечь до 30%. Наибольшей экономии удастся добиться, приобретая жилье на первом этапе строительства микрорайонов или крупных жилых комплексов. Квартиры на втором и следующих этапах будут дороже на 3–5%. И чем ближе срок завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию, тем дороже становятся квадратные метры.

2. Квартира на нижних этажах

Можно. Дешево купить квартиру без потерь можно, если рассмотреть жилье на нижних этажах дома. Стоимость одинаковых по площади квартир на разных этажах может различаться на десятки тысяч рублей. Жилье на первом-втором этажах почти всегда предлагается дешевле.

3. Квартира без отделки

Нельзя. Действительно, в зависимости от уровня отделки и качества используемых материалов, квартира с отделкой стоит на 10–15% дороже. Но, выбрав вариант без отделки, покупателю в конце концов все равно придется делать ремонт самостоятельно или силами наемных рабочих. На отделку своими силами потребуется сумма в 20–30% от стоимости жилья. Застройщик закупает отделочные материалы оптом и нанимает крупные коллективы строителей, поэтому ему ремонт обходится заметно дешевле. Так что «голую» квартиру имеет смысл покупать, сознательно намереваясь сделать ремонт по своему вкусу, а не из соображений экономии.

4. Совмещенный санузел

Когда как. Выбрав вариант с совмещенным санузлом, можно купить квартиру дешевле. Такой способ экономии разумен, если в квартире будет жить один человек или пара без детей. Современные совмещенные санузлы – просторные помещения, в которых легко воплотить интересные планировочные решения размещения туалета и ванной. Но если квартира приобретается для проживания трех и более человек, то лучше переплатить за вариант с раздельным санузлом.

5. Дом далеко от дорог и остановок транспорта

Скорее нельзя. Общеизвестный факт: чем дальше новостройка расположена от станций метро и других транспортных узлов, тем дешевле квартиры в ней. Этот способ экономии может быть неплох, если покупатель не планирует ежедневно пользоваться транспортом. В противном случае трата времени и денег на поездки на работу обесценит всю выгоду.

6. Квартал без инфраструктуры

Нельзя. Порой в новых кварталах, которые привлекают «сладкими» ценами на квартиры, приходится годами ждать появления детских садов, школ и поликлиник. Это кажется не таким страшным в период ожидания, пока жилые дома исправно строятся. Но сложности, которые проявят себя после заселения, убьют всю радость от дешевой покупки.

7. Покупка под Новый год

Можно и нужно! Лучшими временами года для покупки жилья с выгодой считаются лето, а также середина зимы – период новогодних праздников. Стараясь поддержать спрос в «низкий» сезон, когда горожане заняты домашними хлопотами или просто уезжают на отдых, застройщики пускают в ход различные «козыри»: дополнительные скидки, спецпредложения на покупку машино-мест или заказ отделки и пр.
Пережить 2017-й: главные события уходящего года
26/12/2017
Уходящий год для строительной отрасли стал едва ли ни одним из самых насыщенных за последнее время. Девелоперы еле успевали подстраиваться под все новые правила игры, чиновники неустанно предлагали их усовершенствования, да и обычным покупателям жилья было, что обсудить. Портал "Интерфакс-Недвижимость" решил вспомнить, о чем чаще всего говорили в 2017 году.

Невозможное возможно

Проблема обманутых дольщиков в предвыборный 2017 год встала в полный рост. Их, наконец-то, сосчитали, выяснили, что число обманутых дольщиков приближается к 100 тысячам, а не достроено в России 830 объектов. Регионы разработали планы-графики решения проблем обманутых дольщиков, где прописали сроки и способы этих самых решений. И тогда на вопросы журналистов федеральные чиновники отвечали, что долевое строительство — практика спорная, и когда-нибудь, в далеком будущем от него нужно отказаться. Но произойдет это нескоро. Как вдруг осенью президент Владимир Путин поручил Минстрою разработать дорожную карту отказа от долевого строительства и перехода на проектное финансирование. Причем, перехода в течение трех лет. Потом эту идею поддержал премьер Дмитрий Медведев. 21 декабря он утвердил концепцию, которую разработали Минстрой, Минфин, Банк России и АИЖК.

Если в двух словах, она предполагает постепенную замену схемы, при которой строительство финансируют граждане и берут на себя все риски, механизмом выдачи денег дольщиков на готовый проект. Покупатели квартир, как предполагается, будут перечислять деньги на счета-эскроу застройщиков в уполномоченных банках. А уже потом банки на определенном этапе строительства направят эти средства девелоперам. Такая система, как ожидается, защитит деньги граждан. Но тут есть увесистый подводный камень, который глава Минстроя Михаил Мень охарактеризовал как "цену денег". Если банки, получившие от людей деньги под 0%, станут выдавать их застройщикам под высокий процент, это может привести к если не к полной остановке жилищного строительства, то к существенным трудностям и, в конечном итоге, росту цен на квартиры.

До основанья, а затем...

В феврале 2017 года в ежедневном лексиконе москвичей появилось новое непривычное слово — реновация. Московская мэрия, заметив, что старые пятиэтажки из лужковской программы почти закончились, решила продолжить снос хрущевок, а их жильцов переселить в более комфортное жилье. От предыдущей программы сноса реновация отличается размахом. В 1999 году план сноса включал 1722 пятиэтажки. Новая программа масштабнее — в нее вошло втрое больше — 5175 домов. Естественно, это затея оказалась весьма дорогостоящей, но нагрузка ляжет, в основном на городской бюджет — за четыре года из него на эти цели направят около 400 млрд рублей. Чтобы правильно распоряжаться деньгами, в столице создали Фонд реновации.

Программа затронет более миллиона москвичей. Так что неудивительно, что шоу-рум реновации на ВДНХ теперь может посоревноваться с самыми посещаемыми городскими достопримечательностями — за три месяца в нем побывали 36 тыс.человек. На первом этапе власти Москвы утвердили 210 площадок реновации. Затем к ним добавились еще 26. Сейчас идет проектирование еще 236 площадок. А за разработку проектов кварталов реновации конкурируют настоящие "монстры" от архитектуры: например, в Кузьминках схлестнулись Zaha Hadid и Speech.

Впрочем, первые 12 домов уже готовы — их приводят в соответствие со стандартами новой программы переселения. Ведь к отделке предъявляются повышенные требования, она будет относиться к комфорт-классу. Именно такой вариант и демонстрируется в шоу-руме на ВДНХ. Ну а как это будет выглядеть в действительности, переселенцы узнают уже весной 2018 года — тогда будет запущена первая "волна" реновации.

Расселить недорасселенное

К 1 сентября этого года должна была завершиться федеральная программа расселения людей из ветхого и аварийного жилья, признанного таковым до 1 января 2012 года. Программа работала с 2008 года, и за это время удалось расселить около 5% всего жилья в России. А это — 15,6 млн кв.м. Новые квартиры получили 1,1 млн человек по всей стране. Однако совсем уж безоблачно завершить расселение не удалось. Восемь регионов в срок не успели, и закончат программу только в следующем году.

Да и дряхление жилья никто не отменял, после 1 января 2012 года оно тоже приходило в негодность. Поэтому программу переселения решили продлить и создать постоянно действующий механизм расселения. Так что Фонд содействия реформированию ЖКХ, который отвечал за расселение и должен был свернуть работу в этом году, будет точно работать еще и весь следующий год. А, скорее всего, и до 2022 года. Сам долгосрочный механизм еще будет разрабатываться.

Сломать систему

Функционировавшая много лет система долевого строительства в этом году претерпела существенные изменения. С 1 января началось изменение профильного законодательства, причем застройщики с трудом успевали за переменами. В начале года застройщики лишились права открывать продажи по ДДУ до получения заключения о соответствии нормам 214-ФЗ. Чтобы добыть этот документ, компания должна подтвердить, что она не банкрот, ее деятельность не приостановлена, а руководство не имеет судимости и не состоит в реестре недобровольных поставщиков. С 1 июля при выдаче заключения о соответствии учитывается и размер уставного капитала девелопера. При этом если объем средств будет недостаточным, компания сможет предоставить поручительство учредителя или акционера на недостающую сумму.

А 20 октября заработал еще один механизм защиты участников строительства — Фонд защиты прав дольщиков. Он стал первой публично-правовой компанией в России. Застройщики обязаны перечислять в фонд взносы в размере 1,2% от каждого договора долевого участия (ДДУ), если такой договор заключен после даты госрегистрации фонда. Если девелопер не перечислит взнос, это станет основанием для приостановки регистрации ДДУ. Фонд возглавил гендиректор АИЖК Александр Плутник.

По данным на конец года, на компенсационном счете фонда находится 42 млн рублей, взносы перечислили 266 застройщиков из 65 регионов. Но и на этом все не закончится. С 1 июля 2018 года вступит в силу очередная порция поправок к долевому законодательству. Правда, как уверяют в Минстрое, вполне возможно, что часть застройщиков получит некоторые "льготы", касающиеся размера уставного капитала и достаточности собственных средств. На послабления смогут рассчитывать те, кто перейдет на работу со счетами-эскроу. Но это еще не утверждено.

Жизнь в кредит

2017-й также стал годом беспрецедентного снижения ипотечных ставок. Впервые в истории жилищного кредитования процент опустился ниже 10. По разнообразным совместным программам застройщиков и банков ставка может быть и 7,4%, и даже 5,9%. А со следующего года многодетным семьям ипотеку будут выдавать под 6% годовых. По итогам 2017, как сообщается, будет выдано рекордное количество ипотечных кредитов — 1 млн на общую сумму около 2 трлн рублей. А в следующем году, как подсчитали в АИЖК, ипотеку могут взять около 1,5 млн российских семей.

Такая активность в сегменте ипотечного кредитования вызвала опасения, что образуется "пузырь", который может лопнуть и привести к новому витку экономического кризиса, как это было несколькими годами ранее в США и Европе. Однако и в ЦБ, и в Минфине, и в Минстрое, и в АИЖК сейчас уверены, что пока поводов для беспокойства нет.

Приватизировать бессрочно

Бесплатная приватизация жилья, начавшаяся в 1991 году, должна была завершиться в 2007-м. Однако россиянам все еще оставалось, что перевести в собственность. Плюс в 2014 году Крым вошел в состав России, и жилищное законодательство пришлось приводить в соответствие с российским. Каждый раз срок бесплатной приватизации законодательно продлевали еще на год. В 2017-м эта практика, судя по всему, всем надоела, и бесплатное оформление в собственность решили сделать бессрочным. В феврале соответствующий федеральный закон подписал президент Владимир Путин. Причем первоначально документ предусматривал сохранение бесплатной приватизации до 2020 года, а для отдельных категорий — в том числе крымчан — предлагалось сделать ее бессрочной. Но в итоговом варианте приватизация стала бесплатной и бессрочной для всех граждан России.

Благоустройство всей страны

В этом году впервые в истории современной России началось масштабное благоустройство в муниципалитетах. Причем, речь идет не столько об укладке плитки, лавочках, клумбах и фонарях, сколько о комплексном формировании комфортной городской среды. Такое название и получил соответствующий федеральный приоритетный проект. Что и как благоустраивать муниципалитеты в обязательном порядке обсуждали с местными жителями.

Правда, не обошлось без казусов. Например, при внеплановой проверке города Бердска в Новосибирской области, представители Минстроя отметили низкое качество выполнения работ. "То, что мы там увидели, это было очень печально и недостойно", — сказала директор департамента городской среды Минстроя РФ Оксана Демченко. Обоснованность расходов на благоустройство (а только на асфальт в городе потратили 34 млн рублей) и вообще качество организации работ попросили проверить Генпрокуратуру.

Всего же на программу благоустройства в этом году выделили более 40 млрд рублей, 25 из них — из федерального бюджета. В ближайшие пять лет на городскую среду по 25 млрд рублей будет направляться ежегодно. А регионы, которые наиболее успешно реализуют программу, смогут рассчитывать на большее финансирование.

Парк за 14 млрд рублей

Самым грандиозным событием в сфере благоустройства стало открытие в Москве парка "Зарядье" на месте снесенной гостиницы "Россия". Открытие прошло с помпой: в день города, с участием президента Владимира Путина и мэра Сергея Собянина. "Зарядье" стало первым крупным парком в центре Москвы, построенным за последние сто лет. А его создание прошло в рекордно короткие сроки, утверждают столичные чиновники, и обошлось бюджету в 14 млрд рублей.

"Зарядье" стало необычным пространством, без ограждений, вписанным в окружающую городскую среду. Здесь посадили уникальные растения, воссоздали сразу несколько климатических зон, возвели современные павильоны и "парящий" мост, который, судя по ощущениям, и правда вибрирует. Правда, не успели достроить филармонию, которая станет одним из крупнейших концертных залов в центре Москвы. Но пообещали, что в следующем году она заработает обязательно.

Однако и с "Зарядьем" все получилось не так, как задумывалось изначально. Буквально на следующий день после открытия парка неизвестные выкопали несколько тысяч редких растений и повредили все дорогое благоустройства. Парк все же пришлось оградить забором, правда, временно. После этого "Зарядье" по-настоящему стало новой городской достопримечательностью: только за месяц работы его посетило более 1 млн человек.
Как прописаться на даче?
25/12/2017
Ранее среди россиян бытовало мнение, что дача является исключительно сезонным местом проживания, куда можно приехать летом на отдых, а осенью вернуться в тёплую городскую квартиру. С развитием загородного строительства ситуация начала меняться, и сегодня многие готовы отказаться от жизни в городской суете, предпочитая проживание в комфортном загородном доме. Однако для большинства остаётся открытым вопрос: можно ли прописаться на даче? Ведь если продать городское имущество, то вполне реально остаться без официальной постоянной регистрации, что в свою очередь грозит довольно большими неприятностями.

Можно ли прописаться на даче?

На сегодняшний день закон довольно лоялен. Прописаться на даче имеет право любой гражданин РФ (либо гражданин другой страны с наличием разрешения на временное проживание или вида на жительство). И все же прописаться на даче не так просто – человек должен соблюсти ряд условий, а загородный дом должен отвечать всем предусмотренным законом требованиям.

Порядок получения прописки

Для того чтобы прописаться на даче, необходимо обратиться в районную ФМС и предоставить правоустанавливающие документы на дом, технический паспорт из БТИ, заявление, квитанцию об оплате государственной пошлины и при необходимости доверенность. Этот вариант получения загородной прописки самый простой, но, к сожалению, далеко не всегда действенный: крайне редко собственники загородной недвижимости доказывают без судебного процесса пригодность своего жилья для постоянного проживания.

Именно поэтому большинство желающих получить прописку на даче сразу обращаются к судебной системе: если дом отвечает всем установленным требованиям, суд удовлетворит просьбу и владелец жилища сможет прописаться на даче.

Требования к загородному дому

Перед обращением в суд следует убедиться в том, что дом действительно пригоден для постоянного проживания согласно требованиям закона. Прописаться на даче можно только в том случае, если постройка обладает высоким уровнем комфорта.

Прежде всего несущие стены и фундамент должны быть целыми – без трещин и сколов. Кроме того, в обязательном порядке к дому должны быть подведены необходимые коммуникации – электричество, водоснабжение, канализация. При этом не обязательно подключаться к общей канализационной системе, достаточно будет наличия септиков. Прописаться на даче возможно, если в ней есть хорошее отопление. Лучше всего будет поставить современную отопительную систему, однако суд принимает положительное решение и когда в доме установлена добротная печь (при условии, что все другие требования соблюдены). Для того чтобы прописаться на даче, нужно получить поэтажный план БТИ с указанием метража жилых и вспомогательных помещений: в них должны иметься отдельные кухня и санузел.

Невозможно прописаться на даче, если она не зарегистрирована в Росреестре и участок не предназначен для жилого строительства (например имеет промышленное назначение).

Требования к жильцам

Иногда, даже если дачный дом отвечает всем требованиям, суд может ответить отказом – связано это прежде всего с требованиями, которые предъявляются к гражданам, планирующим прописаться на даче. Гораздо больше шансов на прописку у тех, кто является собственником загородного дома, а не прописывается к своим родственникам или знакомым. Положительно на решение суда повлияет и отсутствие другой прописки, и отсутствие иной недвижимости (в частности, городской) или намерение её продать. Так как каждое дело рассматривается в индивидуальном порядке, то нужно тщательно подготовиться к мероприятию – если дом выглядит хорошо, то следует прикрепить к подаваемым документам фотографии. Стоит упомянуть и о веских причинах проживания в конкретном районе Ленобласти, если они есть (к примеру, наблюдение в местном медицинском учреждении или местонахождение рабочего офиса поблизости).
21/11/2017
Власти итальянской коммуны Круколи объявили о намерении раздать бесплатно несколько домов всем желающим. Таким образом чиновники надеются исправить демографическую ситуацию в регионе. Желающим поселиться в маленьком итальянском городке необходимо заполнить заявку на сайте населенного пункта.
Как бы то ни было, в этой заманчивой новости есть несколько не слишком приятных «но».
Во-первых, пока бесплатных домов разыгрывается всего три. Во-вторых, все они находятся в весьма плачевном состоянии, чего местные власти не скрывают.

Кроме того, по условиям договора, победители конкурса обязаны отреставрировать строения в кратчайшие сроки. Также хозяева домов должны предоставить властям залог в 5 тысяч евро, и эти деньги не вернутся владельцам, если победители не выполнят условия по реставрации.

Главный плюс сделки заключается в том, что при благоприятном стечении обстоятельств у вас будет свой домик на берегу моря.
Законы в сфере недвижимости, которые вступят в силу в 2018 году
20/12/2017
До начала 2018 года осталось совсем немного времени. И пока еще не наступила предпраздничная суета, граждане начинают задумываться о том, что готовит им грядущий год. О том, какие законы в сфере недвижимости вступят в силу в наступающем году «жёлтой земляной собаки»[1], рассказывает данная статья.
О защите прав дольщиков

Защита прав дольщиков давно стала не юридическим, а политическим вопросом. Поэтому Федеральное Собрание и президент, приняв закон о публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», предусмотрели, что он вступит в силу с момента опубликования. То есть в августе 2017 года.[2] Слишком уж болезненная тема - обманутые дольщики. Однако некоторые нормы начнут действовать только с 1 января 2018 года. Прежде всего, речь идет о статьях, вносящих изменения в закон о банкротстве.[3]

Они уточняют и регулируют порядок банкротства застройщика, права Фонда при несостоятельности строительной компании, аккредитацию при Фонде конкурсных управляющих, запрещают финансовое оздоровление девелоперов, определяют особенности предъявления требований к строительной фирме при ее несостоятельности и так далее.

Кроме того, закон устанавливает, что с 01.01.2018 года руководители, главные бухгалтеры и участники застройщиков, владеющие не менее, чем 25% долей в капитале компании, должны соответствовать определенным требованиям: не иметь судимости за экономические преступления, не быть подвергнутыми дисквалификации и т. д.

Ну и наконец, именно с 1 января все девелоперы обязаны размещать на государственном сайте жилищного строительства информацию, раскрывающую их деятельность и финансовое состояние.

Почему законодатель отложил начало действия этих норм на 2018 год? Всё очень просто. Для их вступления в силу необходимо было подготовиться, создать web-сайт, разослать дополнительные рекомендации в арбитражные суды, а также дать время руководителям и учредителям строительных компаний для записи новых сведений в ЕГРЮЛ. (См. «Новый закон № 218-ФЗ глобально изменит рынок долевого строительства».)
О внесении изменений в НК РФ

В 2018 году вступят в силу нормы, внесенные в главу НК РФ о кадастровой стоимости. Однако скажу сразу, что многие новеллы носят чисто «косметический» характер. Они просто уточняют терминологию.[4] Так, законодатель заменил словосочетания: «одно жилое помещение» на «жилой дом», а «жилые помещения» - на «квартиры, комнаты». Это связано с тем, что в контексте закона было трудно понять, о чем вообще идет речь? Об индивидуальном доме, квартире или комнате. Теперь разночтения устранены.

Кроме того, государство расширило пункт о том, что субъект, имеющий право на налоговые льготы, должен представить в ИФНС заявление. В прежней редакции эта норма обязывала гражданина вместе с заявлением направлять в инспекцию документы, подтверждающие данный факт. Теперь предоставление подобных бумаг является правом, а не обязанностью физлица.[5] Действительно, какой смысл плодить лишние документы, если ИФНС может самостоятельно проверить все сведения в порядке межведомственного взаимодействия?
Недостоверная информация о законах

В последнее время пришлось столкнуться и с, мягко говоря, некорректной информацией о законах, вступающих в силу в будущем году. Речь идет о якобы «окончании» в 2018 году бесплатной приватизации, а также о норме, которая с 1 января запретит сделки с участками, не имеющими установленных границ.

Данные сведения содержатся в целом ряде статей, опубликованных в интернете. Они прилежно перепечатывается авторитетными СМИ и даже компаниями, оказывающими юридические и риелторские услуги. При этом никто не удосуживается хотя бы просмотреть законы, на которые ссылаются авторы. А зря.

Дело в том, что с февраля 2017 года бесплатная приватизация жилья в РФ является бессрочной. Все ограничения по срокам снял закон № 14-ФЗ.[6] Он был принят по настоянию президента.

Что же касается ограничений на куплю-продажу земли без установленных границ, то и здесь не всё так просто. Многие авторы и журналисты настойчиво «твердят» о законе 477-ФЗ, который якобы и ввёл этот запрет. Ничего подобного. Данный нормативный акт вообще не имеет никакого отношения к земельному праву. Он вводит изменения в НК РФ.[7] Скорее всего, автор самой первой статьи перепутал его с законом № 447-ФЗ.[8] Данный документ действительно указывал, что с 01.01.2018 года все сделки с участками, имеющими неустановленные границы, отменяются. Однако здесь есть большое «но».

Дело в том, что этот пункт, в свою очередь, был отменен законом № 361-ФЗ.[9] Запрет на сделки с наделами без установленных границ с 1 января будущего года в самых общих чертах содержится только в распоряжении правительства РФ.[10] Поэтому на момент написания этой статьи, закона, запрещающего куплю-продажу земли без установленных границ, нет.
Законопроекты в сфере недвижимости, находящиеся на рассмотрении

Итак, 2018 год не принесет радикальных перемен в сфере правового регулирования недвижимости. Однако в Госдуме в настоящее время находятся десятки проектов. Большинство из них рассматриваются только во втором или даже в первом чтении. То есть, если они и будут приняты в 2018 году, то вступят в силу, скорее всего, в 2019-м.

Впрочем, возможно, уже в 2017 году (или сразу после новогодних праздников) депутаты изменят нормы закона об ипотеке.[11] В частности, законодатель уточнит, что если ипотека возникает в силу закона, то стороны могут заключить соответствующий договор. Также новеллы исключат из объектов ипотеки космические аппараты. Но гораздо более важными являются другие положения. Например, закон введёт понятие электронной закладной, которая подписывается УКЭП.[12] Такая закладная будет храниться в депозитарии в электронном виде. Кроме того, появятся статьи, регламентирующие порядок выдачи и хранения электронной закладной, а также аннулирования и обездвижения её документарного аналога (25.11.2017 года этот закон был подписан президентом РФ и в ближайшие дни появится в печати).

Скорее всего, в будущем году примут положения о проверках работы управляющих компаний. Их суть заключается в том, что если жители (или собственники помещений) направили в УК жалобу на нарушение условий договора управляющей компанией, а последняя не рассмотрела обращение или не удовлетворила требования граждан, то данный факт станет основанием для проведения в отношении УК внеплановой проверки.

Также в наступающем году Госдума примет изменения в ЖК РФ. Они позволят жильцам выбирать уполномоченных делегатов на общие собрания многоквартирного дома. Планируется, что один делегат будет избираться собственниками квартир, расположенных на одном этаже. Введение данной нормы должно способствовать более полному вовлечению собственников в процесс управления домом.

Интерес представляет и проект, внесенный членами Совета Федерации. Он предусматривает возможность постановки на кадастровый учет нежилого помещения, если оно находится в здании, которое само не стоит на кадастровом учете и построено до 1 января 2013 года.

Вдумчивый читатель сразу поймет, что речь идет о кооперативных гаражах и комплексах, возведённых в 90-е и «нулевые» годы. Большинство этих объектов действительно до сих пор не внесено в ГКН. Более того, владельцы зачастую не имеют на руках бумаг, подтверждающих право собственности на гаражи. Поэтому будущий закон определит, что граждане смогут оформить свои права на помещение в таком здании на основании документов, подтверждающих оплату паевого взноса, а также распоряжения местной администрации о выделении земли для строительства кооперативного гаража.
Краткие выводы

Итак, наступающий год не будет обильным на новые законы в сфере недвижимости. Основной массив нормативных актов был принят в 2014-2017 годах. Законодатель просто продолжит совершенствование нормативной базы с учетом практики, а также достижений научного и технического прогресса - введение электронной закладной, внедрение блокчейна, постепенный переход на проектное финансирование строительства.

Данный факт подтверждается десятками законопроектов, с которыми можно легко ознакомиться на сайте Государственной Думы. Их изучение показывает, что власть сегодня предпочитает постепенное изменение законов, а не революционные потрясения в сфере недвижимости. Тем более в преддверии чемпионата мира по футболу и выборов президента РФ.

[1] По китайскому календарю.

[2] Федеральный закон от 29.07.2017 года № 218- ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

[3] Федеральный закон от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

[4] Федеральный закон "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 30.09.2017 N 286-ФЗ (последняя редакция).

[5] П.6. ст. 407 НК РФ.

[6] Федеральный закон "О признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" от 22.02.2017 N 14-ФЗ (последняя редакция).

[7] Федеральный закон "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации" от 29.12.2014 N 477-ФЗ (последняя редакция)

[8] П.4. ст.2. Федерального закона от 22.12.2014 N 447-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

[9] Федеральный закон от 03.07.2016 N 361-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017)

[10] П.21.4. Распоряжения Правительства РФ от 01.12.2012 N 2236-р (ред. от 11.02.2017) Об утверждении плана мероприятий ("дорожной карты") "Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

[11] Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года.

[12] Усиленная квалифицированная электронная подпись.
Жилой дом времен Сталина оказался объектом культурного наследия
15/12/2017
Дом Сахаротреста полностью сохранил свою первоначальную планировочную структуру.

Многоквартирный жилой дом кооператива «Сахаротрест» получил статус выявленного объекта культурного наследия города Москвы. Об этом говорится в сообщении, опубликованном на сайте столичной мэрии.
«Дом Сахаротреста ценен именно тем, что полностью сохранил свою первоначальную объемно-пространственную, планировочную структуру, а также архитектурно-композиционные решения, характерные для построек в стиле конструктивизма», — отметил руководитель Департамента культурного наследия города Москвы Алексей Емельянов.
Здание проектировал архитектор Освальд Стапран. Центром архитектурной композиции дома является шестиэтажная башня с панорамным остеклением и большими балконами.

В 1930-х годах там жили иностранные специалисты, приглашенные в СССР для развития сахарного производства.
Конструктивизм как направление в изобразительном искусстве, архитектуре и фотографии зародился в СССР в 1920-х — начале 1930-х годов. Этот стиль характеризуется строгостью, геометризмом, лаконичностью форм и монолитностью внешнего облика. Среди ярких примеров конструктивизма — здание газеты «Известия» и Дом Наркомфина.
Анапа стала лидером по качеству жизни в России
14/12/2017
Курорт оказался первым среди 250 городов.

Аналитики одного из порталов с недвижимостью спросили почти 250 тысяч россиян, в каком городе России лучше всего живется. Люди оценивали безопасность, чистоту, экологию, общественный транспорт, магазины и рынки, а также спорт, досуг, инфраструктуру для детей, качество работы коммунальных служб, соотношение стоимости и качества жизни и добрососедство.
Средняя оценка по России составила 3,5 балла из 5, при этом разрыв между наиболее и наименее привлекательными городами за год сократился до 1,2 балла с 1,3 годом ранее.
Средняя оценка по России составила 3,5 балла из 5, при этом разрыв между наиболее и наименее привлекательными городами за год сократился до 1,2 балла с 1,3 годом ранее.

— Выше всего россияне оценили обеспеченность российских городов магазинами (4,2 балла) и отношения с соседями (3,7 балла). Минимальными баллами были отмечены такие критерии, как стоимость жизни (2,5 балла), ЖКХ (2,7 балла) и транспорт (2,8 балла), — рассказали «Комсомольской правде» — Кубань" аналитики портала Domofond.ru.

На первом месте из 250 городов — Анапа.
— Курорт вошел в топ-10 сразу по 5 из 10 рассматриваемым критериям, что обеспечило Анапе лидерство в общем рейтинге. Местные жители называют город спокойным, уютным, зеленым, отмечают чистоту на улицах и дорогах, доброжелательных людей, многочисленные детские учреждения, — отмечают эксперты.

Сразу после Анапы идет Грозный. Столица Чеченской Республики получила максимальный балл по критериям «Соседи» и «Безопасность», а также вошла в топ-3 в категории «Чистота».

Третье место досталось подмосковной Дубне. По достоинству были оценены экология, спорт и условия для детей в городе.

В топ-10 также попал еще один кубанский курорт — Геленджик. Сильными сторонам города стали экология, чистота и безопасность.

В список также попал Армавир, заняв 21 место, Славянск-на-Кубани — 25-е. Далее идет Сочи — на 27-месте, потом — Краснодар.

41 место у Ейска, 50-е — у Новороссийска. Туапсе удостоился 85-й строчки. Кропоткин занял аж 202-е место.
Кто честнее: стали известны подробности новой схемы оплаты за ЖКХ
12/12/2017
Депутаты Госдумы внесли на рассмотрение законопроект об оплате жилищно-коммунальных услуг напрямую ресурсоснабжающим организациям в обход управляющих компаний. Этот документ парламентарии представили как «серьезный компромисс» с правительством, в частности с Минстроем РФ, который ранее представил свое видение реформы ЖКХ. В переходе к прямым договорам заинтересованы все участники цепочки оплаты коммуналки: по идее, новая схема должна увеличить собираемость платежей и лишить управляющие компании как посредника соблазна воровать деньги жильцов. Однако если кабмин «продавит» свой вариант закона, такой соблазн появится у ресурсников.

Депутаты Госдумы внесли на рассмотрение законопроект об оплате жилищно-коммунальных услуг напрямую ресурсоснабжающим организациям в обход управляющих компаний. Этот документ парламентарии представили как «серьезный компромисс» с правительством, в частности с Минстроем РФ, который ранее представил свое видение реформы ЖКХ. В переходе к прямым договорам заинтересованы все участники цепочки оплаты коммуналки: по идее, новая схема должна увеличить собираемость платежей и лишить управляющие компании как посредника соблазна воровать деньги жильцов. Однако если кабмин «продавит» свой вариант закона, такой соблазн появится у ресурсников.

За год объем задолженности по оплате «коммуналки» перед ресурсоснабжающими организациями (РСО) вырос на 10%, до 1,34 трлн рублей. При этом россияне по квитанциям платят исправно, с высокой собираемостью в 95%, а огромный долг сформировали управляющие компании (УК), на счетах которых оседают деньги собственников жилья и не доходят до поставщиков услуг. Из-за неуплаты ресурсники часто отключают целые дома, например, от теплоснабжения, а ничего не подозревающие и добросовестные жильцы вынуждены мерзнуть. Изменить ситуацию власти собираются уже 10 лет и за это время написали несколько законопроектов, разрешающих оплату коммуналки сразу ресурсоснабженцам. Закон так и не принят, а на рассмотрении в нижней палате очередной документ, подготовленный председателем комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ Галиной Хованской.

Представляя законопроект, депутат не сетовала на вороватость управляющих компаний, мол, тем тоже приходится несладко — даже при высокой собираемости платежей им приходится нести издержки за долги жильцов или проблемы с качеством услуг. Освободить УК от тяжкого бремени сбора платежей и роли посредника между собственниками и РСО призван принимаемый закон, хотя изначально ресурсники были противниками новой схемы. По словам Хованской, они не желали создавать свою абонентскую базу и «трясли» управляющие компании, которые от такого напора часто банкротились, но в результате в проигрыше оказывались все. Как поясняет депутат, переход к прямой оплате будет проходить по трем путям.

Первый вариант подойдет собственникам, которые сами управляют многоквартирным домом — чаще это малоэтажки с небольшим количеством квартир, до 30. Впрочем, им уже сейчас законом разрешено напрямую заключать договора с ресурсниками.

Вторая схема носит принудительный характер и предусматривает расторжение договора с управляющей компанией при двухмесячной задолженности перед РСО и переход на прямые договоры с жильцами.

Третий путь предполагает, что решение об изменении способа оплаты принимают сами собственники при согласии ресурсоснабжающей организации. Вместе с тем в законопроекте заложена норма, предоставляющая ресурсникам право вето на переход к прямым договорам, по сути, она наделит РСО монополией на сборы платежей. С таким порядком категорически не согласна Хованская, которая призналась, что эта норма является уступкой правительству и если к следующему чтению не будут внесены поправки, депутат снимет свою фамилию с законопроекта. Председатель думского комитета предупредила, что право вето даст возможность легализовать те «кривые схемы» договоров с ресурсниками, которые уже существуют.

Например, РСО смогут включить в платежки расходы на создание клиентских служб, а также все небалансы и потери. Иными словами, жильцы вынуждены будут расплачиваться из собственного кармана за финансовые проблемы ресурсника.

Раньше все споры с РСО решали управляющие компании, а кто в новой схеме защитит интересы потребителя услуг — непонятно, отметила в беседе с «МК» зампред Комиссии Общественной палаты РФ по ЖКХ Светлана Разворотнева. «Кроме того, раньше проблемы низкого качества коммунальных услуг тоже решали УК: за ржавую воду или негреющие батареи сначала штрафовали их, а они разбирались с ресурсниками, будучи стороной договора. Теперь вопрос, кому жаловаться, остается открытым. Ответа на него в законопроекте не дается», — добавила эксперт. Она также высказала сомнение, что новая схема принципиально решит проблему с должниками среди жильцов: с каждым повышением тарифов она обостряется, и им совершенно не важно, кому не платить — ресурсникам или управляющим компаниям.

Впрочем, если повезет, то цифры в новых платежках не вырастут, а даже понизятся: некоторые управляющие компании могли некорректно рассчитывать сумму к оплате, и если ресурсник в свою очередь не обнаглеет, то граждане не будут переплачивать. Экспертов также смущает ряд технических моментов в истории с прямыми договорами. Самый главный вопрос — как будут проходить платежи? В законопроекте на эту тему не говорится ничего конкретного, известно лишь, что расчетные центры в регионах создаваться не будут, а внедрение единых платежных документов останется на усмотрение местных властей.
4 правила: на что обращают внимание покупатели недорогого жилья
08/12/2017
Для покупателей важно все — от локации до свободной планировки квартиры.

Большую часть российского рынка недвижимости занимают новостройки эконом- и комфорт-класса. По данным компании "Инком-Недвижимость", недорогие сегменты недвижимости занимают сейчас на рынке новостроек примерно 56%. На какие критерии обращают внимание покупатели такого жилья?

Первый критерий — локация. Удобное местоположение новостройки чрезвычайно важно для покупателей. На данный критерий, как правило, обращают внимание активные работающие люди от 25 до 45 лет. Если каждый день добираться на работу при помощи наземного общественного или метро, то близость автобусных, трамвайных и троллейбусных остановок и станций метрополитена очень важна. Ведь каждый день добираться до работы на автомобиле — довольно долго.

Второй критерий — качественная комфортная среда обитания. Все хотят купить жилье в благополучном районе с парками и развитой инфраструктурой. Как утверждают эксперты, целевая аудитория в этом плане — пожилые люди и семьи с маленькими детьми, которым очень важны прогулки на свежем воздухе и близость магазинов, детских садов, школ и поликлиник.

Третий критерий — выгодные условия оплаты. Здесь могут быть как сниженные процентные ставки по ипотечным кредитам, так и всевозможные акции и скидки.

Четвертый критерий — свободная (гибкая) планировка квартиры. Известно, что неудачная планировка с нерациональным использованием квадратных метров может перечеркнуть многие плюсы проекта и отпугнуть покупателей. Что же касается целевой аудитории, то такое жилье больше подойдет семьям, в которых двое или более маленьких детей. Здесь важно заметить, что гибкая планировка квартир таким покупателям удобна тем, что когда дети начнут подрастать, можно безболезненно менять количество комнат и их метраж. Конечно, все перепланировки придется согласовывать, но при свободной планировке квартиры это не составляет большого труда.

Как замечает директор по продажам компании "НДВ-Недвижимость" Татьяна Подкидышева, покупатель, рассматривающий недорогое первичное жилье, соотносит свои финансовые возможности и ожидаемое качество товара – то есть квартиры и самого проекта. Эксперт замечает, что логично ожидать, что в объекте, который относится к массовому сегменту, холлы, например, не будут отделаны натуральным мрамором. Однако это не исключает интересного и продуманного дизайна, так как застройщики конкурируют не только ценой, но и качеством своего продукта.

Не стоит забывать, что еще и метро является ключевым фактором, который играет важную роль в положительном решении по поводу покупки, однако его рассматривают в совокупности с качеством самого проекта.

"Покупатели стали более требовательны к наполнению пространства на территории реализуемых новостроек, поэтому застройщики выходят за рамки простых решений. Концепция дворов стала интереснее, поэтому все реже можно увидеть пресловутые три скамейки на газоне, при этом все чаще внутреннее пространство новостроек отдается под зоны отдыха, а проезжая часть выносится в сторону улиц. Фасады в новых домах более эстетичны, как и входные группы в новостройках, так как внешний облик зданий имеет значение. Для сравнения, модернизированные панельные дома приобрели новый вид и даже напоминают монолитные строения", — говорит Татьяна Подкидышева.

Руководитель по работе с ключевыми партнерами компании Est-a-Tet Роман Родионцев также замечает, что даже в массовых сегментах покупатели стали очень избирательными. Правда, они довольно часто выбирают тот или иной проект, исходя исключительно их цены квартиры.

Как утверждает специалист, при этом не происходит радикальной смены направления, вместо запада не выбирают восток из-за ценника предложения, нет, сегодня достаточно предложения во всех округах столицы. Но, скорее всего, покупатели сделают выбор в сторону более отдаленного от центра проекта, но большей по площади квартиры. Желательно, чтобы и внутренняя территория проекта была обеспечена собственной благоустроенной территорией и достаточным количеством инфраструктуры – приветствуется непосредственная близость школ, детских садов, поликлиник.

"Если говорить о московском рынке жилья, то самыми «богатыми» на предложение сегодня являются ЦАО — здесь в недорогих сегментах представлено 576600 кв. м. Затем идет САО — 522400 кв. м и ЗАО — 443,8 тыс. кв. м. Наиболее привлекательными остаются районы с хорошей экологией, транспортной доступностью и развитой инфраструктурой, также важен фактор безопасности", — резюмирует эксперт.

Страницы: 123456

Хотите быстро купить недвижимость?

Просто оставьте свой номер телефона

Заявка на звонок

Ваше имя*
Ваш телефон*
Комментарий